Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 4 руб.

Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме → Скачать их на сайте ГИС ЖКХ (где они должны размещаться) либо получить заверенные копии в организациях, которые используют общедомовое имущество (обычно в каждом доме их не более пяти)

Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений → Получить заверенные копии в жилищной инспекции через п. 1 ст. 46 ЖК РФ

Самым сложным набором документов является проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.

Прежде всего вам необходимы проекты на узлы учета тепловой энергии, а также иные коммунальные ресурсы, поскольку без данных проектов вы не пройдете повторное освидетельствование. А для ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета необходима исполнительная документация, согласованная с «ресурсником».

Тем не менее возможность восстановления этой документации имеется. У нас был случай, когда управляющая организация, находясь в состоянии бакротства, «хлопнула дверью» и не передала нам вообще практически ничего. Несмотря на это, за 2–3 месяца мы самостоятельно восстановили все, что нам было необходимо, — своими силами при минимальных издержках.

Для многих управляющих организаций, которые теряют дом, передача технической документации — это инструмент шантажа новых управленцев. Зная, где и что восстановить, вы легко можете решить эти проблемы.

В соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ управляющие организации обязаны разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

Требование реализуется через публикации на сайте управляющей организации разработанного руководства «Мероприятия по энергосбережению в многоквартирном доме», а также через включение этого вопроса (как информационного) в повестку вопросов общего собрания.

Несоблюдение управляющей организацией требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа до 30 тыс. руб. (п. 5 ст. 9.16 КоАП).

Все более распространенной практикой в многоквартирных домах становится заключение энергосервисных контрактов. Их предмет — осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ в целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов.

Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. Решение о его заключении принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия:

— величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;

— цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;

— срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды проводится отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения (п. 38.3 и 38.4 Правил от 13.08.2006 № 491).

Все вновь построенные многоквартирные дома (после 27.11.2009) вводятся в эксплуатацию с подтвержденным классом энергетической эффективности (характеристика дома, отражающая его энергетическую эффективность).

Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении жилищной инспекции (органа государственного жилищного надзора) (п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

Классы энергетической эффективности приведены в таблице:

Класс энергетической эффективности подлежит обязательному установлению в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования. Класс энергетической эффективности включается в энергетический паспорт многоквартирного дома (п. 3 и 7 Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 25.01.2011 № 18).

Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов утверждены приказом Минстроя России от 06.06.2016 № 399 / пр (далее — Правила от 06.06.2016 № 399/пр).

Класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется исходя из сравнения (определения величины отклонения) фактических или расчетных (для вновь построенных, реконструированных и прошедших капитальный ремонт многоквартирных домов) значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов и базовых значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов. Фактические значения показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов определяются на основании показаний общедомовых приборов учета энергетических ресурсов (п. 2 и 3 Правил от 6.06.2016 г. № 399/пр).