Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— ремонт подъездов в многоквартирном доме, иных помещений в многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений;

— ремонт системы противопожарной защиты многоквартирного дома;

— проведение работ по технической инвентаризации многоквартирных домов и изготовление технических паспортов.

Таким образом, если вы хотите провести те или иные виды работ за гранью федерального компонента, то вам необходимо найти региональный закон о капитальном ремонте и свериться с ним. Данные работы включены в региональный компонент? Их можно делать. В противном случае проведение капитального ремонта вне состава работ, который определен в законе, будет являться нецелевым использованием средств.

Анализ региональных нормативных актов по капитальному ремонту показывает, что субъекты РФ закладывают чаще всего минимальный состав работ, дословно копируя его из п. 2 ст. 166 ЖК РФ в региональном нормативном акте. Любые законодательные инициативы снизу по расширению состава работ на региональном уровне воспринимаются болезненно. Так, на базе общественного совета при законодательном органе Пензенской области я пытался инициировать внесение изменений в региональный закон о капитальном ремонте, дополнив его некоторыми видами работ (например, ремонтом подъездов с конкретным уточнением отдельных видов работ). В итоге мы столкнулись с жестким сопротивлением в лице регионального оператора и местного управления ЖКХ. Все они заявили, что увеличение состава работ потребует увеличения тарифа, что является социальным вопросом (хотя я предлагал увеличивать этот состав работ за счет специального счета, а не «общего котла»). Одним словом, позиция чиновников сводится к тому, чтобы ничего не менять. Однако иногда бывают приятные исключения в виде расширенного состава работ (прежде всего ремонта подъездов. Эта тема самая болезненная, т. к. подъезды многоквартирных домов очень часто просто ужасны).

3. Факультативный компонент. Размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в каждом субъекте РФ отдельным распорядительным актом на определенный срок. Если собственники на общем собрании примут решение об установлении верхней границы взноса, превышающей установленный государством минимальный размер, то накопленная разница может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Если в вашем регионе установлен тариф 10 руб. с 1 м2, а вы собираете 12 руб. с 1 м2, то накопленные за определенный период 2 руб. решением общего собрания (по установленной в законе процедуре) можно потратить на что угодно. Главное, чтобы это было связано с ремонтом именно общего имущества (например, можно положить новый асфальт вокруг дома, отремонтировать детскую площадку и т. п.).

Взнос на капитальный ремонт является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), которая платится собственниками.

Она вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п. 1 ст. 155 ЖК РФ). Если общим собранием собственники перенесли срок оплаты с 10-го на 25-е число месяца, следующего за расчетным, то и по оплате взноса на капитальный ремонт сроки сдвигаются.

От уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются:

— собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу в порядке Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от 28.01.2006 № 47

— в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию) (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).

С 01.01.2019 региональным нормативным актом может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из минимального взноса):

— одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %;

— 80 лет, — в размере 100 %;

— проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %, 80 лет, — в размере 100 % (п. 2.1 ст. 169 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении не менее 3 и не более 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (п. 3 ст. 169 ЖК РФ). Региональный оператор начнет выставлять квитанции собственникам начиная с этой даты.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). Обычно регионы не идут по такому пути и устанавливают один тариф, обязательный для всех. Например, в Санкт-Петербурге действуют дифференцированные размеры взносов по десяти типам многоквартирных домов (что, конечно, связано с богатым архитектурным разнообразием Северной столицы). Плата за капитальный ремонт в Санкт-Петербурге определяется исходя из периода постройки дома, материала стен, а также физического износа, наличия или отсутствия лифта.

Обращаем внимание, что за долги прежнего собственника по капитальному ремонту отвечает новый собственник.

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного п. 3 ст. 169 ЖК РФ, в котором указано про обязанность включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту. По этому поводу имеется обширная судебная практика, например постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 по делу № А56-40764/2016 и апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.12.2013 по делу № 33-5879/2013.