Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— необходимости выполнения в течение срока действия региональной программы капитального ремонта работ и (или) услуг по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа многоквартирного дома исходя из нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков).

2. Стоимость каждой услуги и (или) работы по капитальному ремонту многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из их предельной стоимости.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта.

4. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

В этой ситуации оплата взноса на капитальный ремонт прекращается на законных основаниях. Однако стоит отметить, что если деньги по капитальному ремонту собираются на специальный счет, а в доме хорошие хозяйственники-управленцы, то они найдут, на что потратить средства по капитальному ремонту, поскольку улучшать комфортную среду проживания (даже в рамках ограниченного ст. 166 ЖК РФ набора работ) можно по-разному.

Прекращение оплаты капитального ремонта не должно быть самоцелью, т. к. капитальный ремонт домам необходим всегда.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. В этом случае выставление платежных документов (квитанций) собственникам осуществляет владелец специального счета, которым может быть:

— ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

— осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

— управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления

— региональный оператор (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

2. Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (так называемый «общий котел») (п. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Использование денежных средств, уплачиваемых в «общий котел», осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Обычно ремонт новых домов планируется в данной программе через 25–35 лет после их постройки (отдельных конструктивных элементов дома — по-разному). Точную информацию о сроках капитального ремонта вашего дома можно получить на сайте регионального оператора.

Региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения; ремонту, замене, модернизации лифтов; ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (п. 3.1 ст. 168 ЖК РФ).

Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, необходимо решать в конкретной ситуации. Представим, что вы находитесь на специальном счете и в 2021 году у вас планируется ремонт лифтов, а в 2035-ом — ремонт фасада. В этом случае, не дожидаясь 2035 года, стоит провести ремонт фасада (или провести иные работы), а затем принять решение о переходе в «общий котел» и отремонтировать за счет региональной программы капитального ремонта лифтовое хозяйство дома (и затем постепенно гасить минимальными ежемесячными платежами ремонт лифтов).

Вернуться обратно на специальный счет после проведения ремонта лифтов в рамках региональной программы капитального ремонта вы сможете только после того, как в полном объеме возместите региональному оператору задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).

Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора я считаю крайне неэффективной практикой. Фонд капитального ремонта должен формироваться исключительно на специальном счете его владельца (если только собственники не проголосовали за «общий котел»), чтобы собственники несли ответственность за принятие или непринятие ими решений о проведении капитального ремонта.

«Общий котел» может быть оправдан только в случае жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания (50 + 1 %) собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 и п. 1 ст. 173 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счет, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

— размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт);

— владелец специального счета (желательно указать ОГРН);

— кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ; если решение о выборе кредитной организации не принято, счет будет открыт в кредитной организации по усмотрению регионального оператора) (п. 4 ст. 170 ЖК РФ);

— лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов (в том числе с использованием ГИС ЖКХ) на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет (выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним);

— порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг (п. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть направлено в течение 5 дней региональному оператору. Срок вступления решения в законную силу — 1 год, если иной срок не был установлен региональным законом о капитальном ремонте. Затем в течение 5 дней после вступления в силу решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.