Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Ответственность за несвоевременное подтверждение класса энергетической эффективности установлена п. 5 ст. 9.16 КоАП РФ, а сумма максимального штрафа достигает 30 тыс. руб.

Капитальный ремонт — сложный процесс, который многие управляющие организации не считают нужным инициировать из-за его трудной реализации и большого объема отчетности.

Если управляющая компания — временщик, который хочет «высосать» все соки из дома, пока он новый, а потом уйти, то мотивация для капитального ремонта будет низкой.

Однако для управляющих организаций, которые пришли в дом надолго, капитальный ремонт позволяет не только решить проблемы дома, но и сформировать лояльность жителей.

Капитальный ремонт регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, в том числе территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, нормы по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее — градостроительные отношения) (п. 1 ст. 4 (ГрК РФ).

Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом относится к объекту капитального строительства, и на него в полном объеме распространяется определение капитального ремонта, приведенное в ГрК РФ.

Обратите внимание на два ключевых слова: «замена» и «восстановление». Они означают, что по капремонту мы меняем и улучшаем то, что было ранее. Например, если мы устанавливаем видеокамеры (как «другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях» в соответствии с п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491) за счет средств капремонта, это может трактоваться как нецелевое использование средств.

Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства (п. 5 ст. 166 ЖК РФ).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем текущий и капитальный ремонт (п. 10 Правил от 13.08.2006 № 491).

Цели капитального ремонта в многоквартирном доме:

— устранение физического износа или разрушения, поддержание и восстановление исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности;

— замена соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (при необходимости) (п. 21 Правил от 13.08.2006 № 491).

Состав работ, который можно проводить по капитальному ремонту, является гибким, поскольку зависит от двух компонентов: федерального и регионального.

1. Федеральный компонент установлен в п. 1 ст. 166 ЖК РФ и включает:

а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

б) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

в) ремонт крыши;

г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

д) ремонт фасада;

е) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Формулировки довольно общие, но их более подробное содержание можно найти в специальных нормативных актах. Например, состав и элементы инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения очень подробно описаны в п. 2–7 Правил от 13.08.2006 № 491.

Например, в состав внутридомовой системы электроснабжения включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (т. е. домофоны) или балконные и иные плиты, которые также можно ремонтировать в рамках федерального компонента работ по капитальному ремонту.

С 09.12.2018 законодатель расширил состав работ по капитальному ремонту лифтового хозяйства, указав, что капитальному ремонту подлежат не только сами лифты, но и лифтовые шахты, машинные и блочные помещения. Это очень правильная поправка, которая снимает множество спорных вопросов при замене лифтов в многоквартирном доме.

2. Региональный компонент установлен в п. 2 ст. 166 ЖК РФ и включает:

— утепление фасада;

— переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

— устройство выходов на кровлю;

— установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;

— установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

— другие виды услуг и (или) работ.

Этот перечень работ и услуг может использоваться в качестве регионального компонента только в том случае, если он определен нормативным правовым актом субъекта РФ.

Например, Закон Республики Татарстан от 25.06.2013 № 52-ЗРТ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Татарстан» в числе прочего относит к региональному компоненту:

— оборудование входных групп подъездов пандусами и лестничных маршей перилами с обеих сторон в целях обеспечения доступности общего имущества в многоквартирном доме для маломобильных групп населения;