Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Судебная работа с должниками по капитальному ремонту ведется только с действующим, а не с прошлым собственником. При этом нынешний собственник может взыскать причиненный вред ненадлежащим исполнением обязанности по оплате взносов по капитальному ремонту с прежнего собственника (ст. 10 и 1064 ГК РФ).

П. 5 и 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» устанавливают, что гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), входящего в состав такого объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет.

В этой ситуации много дискуссий возникает по вопросу, должны ли собственники новых многоквартирных домов оплачивать капитальный ремонт, раз их дом в ближайшие годы будет находиться на гарантии у застройщика. Закон регулирует данный вопрос:

1. Оплата капитального ремонта в новостройке осуществляется после включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту, которая актуализируется каждый год (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

2. Точный срок включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту определяет региональный уполномоченный орган.

3. Срок по выполнению обязанности по уплате взноса на капитальный ремонт в новостройке не может превышать 5 лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Чтобы выяснить, когда в вашем новом доме будет необходимо платить за капитальный ремонт следует обращаться в региональный фонд по капитальному ремонту.

Новый дом будет переведен в «общий котел», если собственники не позднее чем за 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, не реализуют иной способ формирования фонда капитального ремонта.

Обычно этот срок всегда пропускается. В новом доме мы не думаем о капитальном ремонте и начинаем решать этот вопрос уже после того, как фасад рассыпается, а крыша течет; часто это бывает в год окончания гарантийного срока застройщика на дом.

Если указанный срок пропустить, то переход на специальный счет может занять длительный срок (до 1 года) с даты направления протокола общего собрания региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ).

В законе для органа местного самоуправления есть обязанность содействия собственникам определиться с тем, какой способ формирования фонда на капитальный ремонт им лучше выбрать.

1. За 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт орган местного самоуправления обязан информировать собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях отсутствия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

2. Для этой цели он обязан созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы решить вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

3. Если собрание не имело кворума, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет об этом собственников помещений (в том числе через ГИС ЖКХ) (п. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ).

Чаще всего процедура проведения общего собрания органом местного самоуправления предельно формализована, и этому есть объяснения. Если собственники сами не в состоянии принять нужные их дому решения по капитальному ремонту, то орган местного самоуправления не будет решать за жителей их проблемы. Поэтому собрание может вообще не проводиться, а уведомление о факте перевода собственников на счет регионального оператора, размещенное на сайте ГИС ЖКХ, никто не прочитает. Бывает и так, что собственники узнают о том, что их перевели на счет регионального оператора, уже после того, как они получат первые квитанции по оплате капремонта.

Такая ситуация устраивает абсолютно всех: Органу местного самоуправления проведение общего собрания — лишние и никем не оплачиваемые хлопоты. Региональному оператору включение новостройки с платежеспособными жителями в общий котел с перспективой капитального ремонта через четверть века добавит наличности в бюджет. А жители, пустившие процесс на самотек, останутся в проигрыше. Поэтому не следует забывать о том, что капитальный ремонт оплачивать все равно придется, даже если вы только заселились в новый дом.

Собственники нежилых помещений оплачивают взнос на капитальный ремонт в особом порядке.

Во-первых, в отношении нежилых помещений допускается однократное выставление платежного документа, содержащего расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. Такая квитанция выставляется один раз в течение первого расчетного периода года.

Во-вторых, собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (если иное не установлено региональным законодательством).

В случае если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (п. 3 ст. 171 ЖК РФ).

С 20.12.2017 в п. 8 ст. 170 ЖК РФ была введена норма, что если дом находится на специальном счете, то собственники при выполнении ряда условий могут прекратить оплачивать взносы на капитальный ремонт. Регламент это процедуры такой:

1. В региональном нормативном акте должен быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта (при специальном счете), который не может превышать 50 % оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома. Расчет ведется на основании Методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома от 25.09.2018 № 618 / пр.

Оценочная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома определяется с учетом:

— суммарной стоимости всех работ и (или) услуг по капитальному ремонту соответствующего многоквартирного дома, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества;

— стоимости разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности) и стоимости услуг по строительному контролю;