Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Однако государство придумало еще один способ перехода в «общий котел» без согласия собственников — в случае долгов за капитальный ремонт. Эта схема реализуется так:

1. Если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50 % от размера начисленных взносов на капитальный ремонт, жилищная инспекция уведомляет владельца специального счета (в т. ч. через ГИС ЖКХ) о необходимости погашения задолженности в срок не более, чем 5 месяцев с момента поступления такого уведомления.

2. Владелец специального счета обязан инициировать взыскание задолженности. В случае отсутствия погашения такой задолженности за 2 месяца до истечения 5-месячного срока владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме в целях принятия решения о порядке погашения задолженности.

3. Если долг погашен не был, жилищная инспекция уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

4. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Если это не будет сделано, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 8–10 ст. 173 ЖК РФ).

Если многоквартирный дом переведен на специальный счет, а капитальный ремонт проводить в ближайшие несколько лет не требуется, то денежные средства можно перевести на специальный депозит.

Владелец специального счета на основании решения общего собрания 2 / 3 собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.

Процент по специальным депозитам невысок, но он хотя бы немного перекрывает официальную инфляцию. У нас была такая ситуация в новом доме, когда мы почти 2 года «сидели» на специальном депозите и получили дополнительные 60 тыс. руб. к накопленной сумме. Хотя это и небольшие деньги, они точно не лишние.

Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета (ст. 175.1 ЖК РФ).

Законом предусмотрено два варианта сроков проведения капитального ремонта:

1. В сроки, установленные региональной программой капитального ремонта (при формировании фонда по капремонту на счете регионального оператора или на специальном счете);

2. В любое время (при формировании фонда по капремонту на специальном счете при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования) (п. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

В случае если капитальный ремонт общего имущества не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 21 и 22 Правил от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, до принятия решения о проведении капитального ремонта целесообразно провести осмотр общего имущества, составить акты о необходимости его проведения, подписанные расширенной комиссией.

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (п. 23 Правил от 13.08.2006 № 491).

Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

— не менее чем за 6 месяцев до сроков капитального ремонта подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

— обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;