Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В России есть большое количество регионов, которые сократили срок вступления в силу принятого собственниками решения. Так, в Москве оно вступает в силу через 3 месяца (п. 3.2 ст. 75 Закона Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»).

В Оренбургской области решение вступает в силу через 6 месяцев (п. 5 ст. 8 Закона «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, от 12.09.2013 № 1762/539-V-ОЗ).

Мы с коллегами пытались изменить ситуацию с этим вопросом в Пензенской области и хотя бы на немного сдвинуть сроки в сторону уменьшения. Но встретили сопротивление со стороны региональных чиновников и руководства регионального оператора.

Сдвиг этих сроков — это не каприз, а жизненная необходимость. Например, в отношении одного из домов, требующего немедленного капитального ремонта крыши и фасада, протокол о переходе на специальный счет был направлен только в конце ноября, т. е. глубокой осенью. Работы по ремонту крыши и фасада можно проводить лишь в теплое время года. Из-за отсутствия денег (они будут переведены в декабре следующего года, т. е. через год после направления протокола региональному оператору) мы вынуждены либо откладывать проведение капитального ремонта, либо искать подрядные организации, которые согласятся на полугодовую отсрочку.

Другой проблемой является позиция регионального оператора при переходе на специальный счет из «общего котла». Из толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законах сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания. Протокол должен исполняться заинтересованными лицами, пока он не будет оспорен в суде и не будет отменен (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить управляющую организацию, что с даты направления протокола общего собрания многоквартирный дом переведен на специальный счет по капитальному ремонту.

Вместо этих логичных действий региональный оператор часто считает необходимым анализировать правильность оформления протоколов, хотя это не входит в его компетенцию. По одному из домов у нас произошел конфликт с региональным оператором. Нам пришлось подавать в суд на него из-за отказа принять протокол общего собрания (по абсолютно надуманным замечаниям). После подачи административного искового заявления региональный оператор пошел нам навстречу, протокол был принят. Однако сроки его вступления в силу сдвинулись на несколько месяцев, что затруднило проведение капитального ремонта в теплое время года (определение Октябрьского районного суда г. Пензы по делу № 2а-2720/2018).

Разумеется, лучше решать все спорные ситуации с региональным оператором полюбовно и оформлять документы в строгом соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44/пр. Если это не получается и ваш дом очевидно не хотят отпускать в «свободное плавание», не стесняйтесь подавать в суд на регионального оператора.

По данному вопросу в вашу пользу уже сложилась некоторая судебная практика, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.07.2018 по делу № А47-13265/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2018 по делу № А05-2933 / 2017.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ (ст. 845 «Договор банковского счета») и особенностями, установленными ЖК РФ.

Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ: для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Обратите внимание, что банковская комиссия за прием платежей от собственников не включена в минимальный размер взноса по капитальному ремонту и должна оплачиваться отдельно либо собственниками, либо владельцем специального счета. Кроме того, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту, заключенных на основании решения общего собрания либо на ином законном основании. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ).

На счет регионального оператора по капитальному ремонту имеет смысл переходить со специального счета, если ваш многоквартирный дом вплотную подошел к срокам реализации программы по капитальному ремонту.

В этом случае будет возможным использовать специальный счет на те виды работ, которые не предусмотрены в региональной программе. А затем перейти в «общий котел» и сделать капитальный ремонт за счет государства. Такие действия полностью легитимны, поскольку процедуру смены способа формирования фонда капитального ремонта установил законодатель.

Переход со специального счета в «общий котел» полностью идентичен первому варианту, однако решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через 1 месяц (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).

Очевидно, что эти нормы полностью асиметричны и не исходят из равенства участников жилищных отношений (п. 1 ст. 1 ЖК РФ) (государству деньги можно отдать за 1 месяц, а получить через 1 год), но используйте все механизмы с максимальной выгодой для своего дома.

Никаких причин сидеть в «общем котле», кроме как из-за скорого проведения капитального ремонта по региональной программе капитального ремонта, нет. Это полностью искусственная структура, повторяющая советский опыт казенного распределения.