Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Виды контроля УК:

— региональный государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль (например, по периодичности проверок);

— федеральный государственный надзор за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права;

— федеральный государственный пожарный надзор;

— государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль (п. 4 ст. 1).

Это означает, что при проведении проверок необходимо руководствоваться не только Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ, но и иными нормативными актами по конкретному надзорному органу.

Главное отличие муниципального жилищного контроля от государственного жилищного надзора содержится в определении этих данных понятий, данных в п.п. 1 и 1.1 ст. 20 ЖК РФ.

Если государственный жилищный надзор распространяется на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, то под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение проверок обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, муниципальный жилищный контроль — уполномоченными органами местного самоуправления.

Органы местного самоуправления наделены полномочиями по проведению внеплановых проверок деятельности управляющих организаций (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Механизм муниципального жилищного контроля:

1. Поступление обращения от собственников, председателя совета многоквартирного дома, органов управления ТСЖ, ЖСК, НКО.

2. Организация и проведение проверки в течение 5 дней с даты обращения заинтересованных лиц.

3. В случае нарушений со стороны управляющей организации орган местного самоуправления в течение 15 дней созывает общее собрание для решения вопросов о расторжении договора и выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Проверка муниципальным жилищным контролем касается только условий договора управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Других полномочий законом не предусмотрено.

Можно сказать, что в установленной законом части муниципальный жилищный контроль полноценно не работает. У муниципалитета нет мотивации тратить ресурсы на организацию общего собрания в доме в связи с неисполнением управляющей организацией условий договора управления. Проще отписаться и перекинуть такое обращение в жилищную инспекцию.

Согласно п. 2.1 ст. 20 ЖК РФ порядок осуществления муниципального жилищного контроля может быть установлен двумя способами:

— муниципальными правовыми актами;

— законом субъекта РФ и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

По процедуре муниципальный жилищный контроль осуществляется так же, как и государственный жилищный надзор. Но объектом для осуществления муниципального жилищного контроля является муниципальный жилищный фонд.

Самый главный проверяющий орган для управляющей организации — жилищная инспекция, которая осуществляет государственный жилищный надзор. Плановые проверки жилищной инспекцией вы можете отслеживать самостоятельно через Единый реестр проверок. А вот частота внеплановых проверок зависит от того, сколько в вашем доме живет жалобщиков. Например, у нас по одному из домов в течение 6 месяцев было проведено восемь проверок по ложным жалобам, которые ничего не выявили (т. е. примерно по 1,33 проверки в месяц).

Жилищная инспекция имеет право обратиться в суд с заявлением:

— о признании недействительным решения протокола общего собрания (если решения оспоримы и приняты с нарушением процедуры и норм закона);

— о ликвидации ТСЖ, если не исполнено предписание о приведении устава ТСЖ в соответствие с действующим законодательством;

— о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений по договору;

— в защиту прав и законных интересов собственников помещений, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;

— о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным.

Плановые и внеплановые проверки проводятся трудовой инспекцией в форме документарных и (или) выездных проверок (п. 8 Положения о федеральном государственном надзоре за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права, от 01.09.2012 № 875). Чаще всего основанием для проведения проверок трудовой инспекцией являются жалобы работников.

При проведении внеплановой проверки трудовая инспекция может прийти в любой момент, причем согласно ст. 357 ТК РФ государственные инспекторы труда при осуществлении федерального государственного надзора за соблюдением трудового законодательства имеют право беспрепятственно в любое время суток при наличии удостоверений установленного образца посещать в целях проведения проверки организации всех организационно-правовых форм и форм собственности.

Конечно, вряд ли трудовая инспекция придет ночью. Но сам факт внезапности при проведении проверки трудовой инспекцией в законе установлен, и если у управляющей организации не все в порядке с документами, то такая проверка может быть очень болезненной.

Самые распространенные нарушения в управляющей организации — отсутствие трудовых договоров в письменной форме и выдача зарплаты реже 2 раз в месяц. Отсутствие правил трудового распорядка, режима рабочего времени и времени отдыха, а также графиков отпусков также может быть отнесено к серьезным нарушениям.

Необходимо также принять меры по организации мероприятий по охране труда, т. к. в силу ст. 211 ТК РФ государственные нормативные требования охраны труда обязательны для исполнения юридическими и физическими лицами при осуществлении ими любых видов деятельности.

Важно своевременно проводить инструктажи сотрудников (вводный, первичный, повторный, внеплановый и целевой) с отметкой и подписью в журналах инструктажа (само отсутствие таких журналов также является нарушением). Полезно утвердить положение о службе охраны труда или приказ о назначении специалиста по охране труда.