Павел Кузнецов - Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Когда у собственника накопятся большие долги, он при всем желании не сможет их погасить. И никакие соглашения о рассрочке погашения задолженности тут не помогут. Если затянуть этот процесс, вам придется списать такие долги как безвозвратные потери.

У нас были ситуации, когда мы приходили к управлению домов после компаний, которые практически не вели работу с должниками. Такие управляющие компании не оплачивали долги перед «ресурсниками» и выводили десятки миллионов за неоплаченный коммунальный ресурс «налево». Жители, с одной стороны, отвыкали от платежной дисциплины, а с другой, — привыкали к низким тарифам на содержание жилого помещения (потому что основная прибыль шла за счет неоплат коммунальных ресурсов ресурсоснабжающей организации). После таких управляющих компаний сложно приводить дом в порядок. Нам пришлось подать в суд на каждого четвертого собственника, прежде чем жители поняли, что «как раньше» уже не будет.

Управляющая компания должна установить и довести до сведения жителей информацию, какая сумма задолженности является критической. Я сторонник того, чтобы долгов не было вообще. По домам, которыми я управляю, мы подаем в суд при наличии долга от 2 тыс. руб. Это дисциплинирует жителей, не позволяет долгам копиться и приводит к своевременным оплатам (по отдельным моим объектам собираем до 90–95 % оплаты). Мы подаем в суд не только при наличии долга, но и при нарушении сроков оплаты (в этом случае полученный судебный приказ или исполнительный лист просто ждет своего часа, чтобы быть предъявленным приставам).

Нам все чаще приходится реагировать на жалобы жителей, которые просят не подавать на них в суд, поскольку зарплату задерживают, все деньги уходят на лекарства для детей и т. п.

Я практически всегда иду навстречу тем, кто ко мне обращается с такими просьбами. Лучше один раз не заплатить «ресурснику», чем загонять в угол собственных жителей. Однако всему есть разумные границы, и важно поддерживать диалог с людьми, убеждать их в необходимости оплаты.

Управляющая организация должна постоянно объяснять жителям, что по вине тех, кто несвоевременно оплачивает квитанции, не решаются проблемы дома (например, не хватает денег на установку светодиодных ламп).

Главный принцип работы с должниками — постоянство. В суд на должников необходимо подавать каждый месяц. Они должны понять, что взыскание неизбежно.

В любом многоквартирном доме есть определенное количество собственников, которые не платят вообще. Причины такого поведения могут быть разные, однако в итоге мы получаем затруднительное финансовое положение. В отношении таких собственников не должно быть никаких компромиссов и мягкости, истребовать задолженность необходимо любыми способами. Судебная работа, начисление пеней, ограничение коммунальных услуг — надо использовать все способы. Кроме того, подавать заявления в суд.

В п. 14 ст. 155 ЖК РФ установлено, что должники обязаны оплатить управляющей организации как кредитору пени. Правило применяется так:

— размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты;

— пени рассчитываются от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 1-дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты (в базовом варианте это 10-е число месяца, следующего за расчетным) по день фактической оплаты;

— начиная с 91-го дня оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты.

В законе прямо сказано, что увеличение размеров пеней не допускается, а вот их уменьшение возможно в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, при рассмотрении дела в судебном порядке суд может уменьшить сумму неустойки по аргументам должника.

В своей работе мы не всегда используем инструмент «пени» в борьбе с должниками. Расчет пени необходимо обосновывать в судебном порядке, что занимает много времени. Тем не менее его надо иметь в арсенале.

Самый распространенный способ работы с должником — подача заявления о вынесении судебного приказа.

Судебный приказ — это судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм от должника, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб. Судебный приказ является одновременно исполнительным документом (ст. 121 ГПК РФ).

Важно также то, что требования, рассматриваемые в порядке приказного производства, должны быть бесспорными, т. е. они должны с очевидностью следовать из представленных в суд доказательств. Бесспорными являются требования, подтвержденные письменными доказательствами, достоверность которых не вызывает сомнений, а также признаваемые должником (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах»). Особенность приказного производства — это упрощенный порядок (дело рассматривается без вызова сторон и дачи каких-либо пояснений).

Выделим отдельные ситуации, связанные с решением вопроса, в какой суд подать заявление на должника:

1. Если размер долга не превышает 500 тыс. руб., а долг возник в отношении жилого или нежилого помещения, собственником которого является физическое лицо, необходимо подавать заявление о вынесении судебного приказа в мировой суд.

2. Если размер долга превышает 500 тыс. руб., то необходимо выходить в исковое, а не приказное производство (которому должно предшествовать направление письменной претензии должнику, т. е. соблюдение претензионного порядка, иначе иск оставят без рассмотрения). При этом такой иск подается сразу в районный суд общей юрисдикции, а не в мировой суд.

3. Если помещение является нежилым, а его собственником является юридическое лицо, то рассмотрение данного спора вне зависимости от суммы подсудно арбитражному суду. В этом случае подаче искового заявления предшествует направление письменной претензии должнику. Заявление в арбитражный суд может быть подано в форме судебного приказа В случае если есть документальное подтверждение признания долга должником (например, подписанный акт сверки) либо сумма задолженности по оплате не превышает 100 тыс. руб. Если никаких документальных подтверждений долга нет, то нужно сразу выходить в исковое производство.