Ксения Будяк - Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

Каждый по-своему прав. Ведь, например, некоторые сталинки, построенные много лет назад, более надежные по качеству строительства и многим другим параметрам, нежели современные новостройки. К тому же, не всегда есть уверенность, что современные дома, облаченные в разноцветные дешевые утеплители, с ненадежной проводкой и однокамерными пластиковыми окнами, станут хорошим убежищем на время холодных зим и надежно изолируют от шумных соседей.

Идеальных вариантов не существует. Даже если вы построите свой дом сами, со временем подумаете, что многое сделали бы в нем по-другому.

В каждом виде жилья есть свои плюсы и минусы. В этом разделе мы подробно их обсудим. Разберемся в видах новостроек и вторичного жилья, а также основных параметрах, на которые стоит опираться при выборе между этими двумя видами квартир.

А еще в этом разделе мы поговорим о застройщиках и о том, с какой стороны к ним подходить, чтобы в итоге не остаться и без денег, и без заветных квадратных метров. Я расскажу все, что сама знаю о выборе и покупке квартир в домах, которые пока находятся на стадии строительства.

К концу раздела вы сможете определиться – покупать квартиру в новом доме или вам больше подойдет вариант вторичной недвижимости.

Поиск квартиры в новом доме – дело не из легких. Только по состоянию на 2019 год в Киеве и Киевской области предлагаются квартиры в 719 новостройках (по данным сайта lun.ua). Часть из них уже введена в эксплуатацию, другая часть пока находится на стадии строительства.

Как же выбрать? Как правило, покупатели сначала пытаются верить рекламе и ищут варианты подешевле, но утонув в море разноплановой информации, обращаются к специалистам или решают покупать вторичку, чтобы минимизировать риски и опасения. Но самые усердные – те, кто решил разобраться, – получают квартиру в новом доме по хорошей цене. Поэтому я предлагаю пройти этот путь вместе, чтобы вы не упустили возможность выбрать для себя лучший вариант. И для начала давайте рассмотрим какими бывают новостройки.

Все квартиры в современных домах – как сданных в эксплуатацию, так и находящихся на стадии проекта или строительства – можно разделить на четыре вида (перечисляю от самого бюджетного к самому дорогому):

• бюджетное (социальное) жилье,

• жилье комфорт-класса,

• жилье бизнес-класса,

• жилье премиум-класса.

Что учитывается при делении на эти категории:

1. Проект дома. Индивидуальный или стандартный. На сегодняшний день некоторые проекты домов комфорт-класса по дизайну и наполнению (и даже по качеству строительства) могут конкурировать с проектами домов бизнес-класса.

2. Отделка квартиры. Присутствует или нет. И если да, то из каких материалов она выполнена. Важен также вид общих зон пользования внутри и снаружи дома.

3. Качество остекления. Стеклопакеты могут быть дорогими деревянными, алюминиевыми или обычными пластиковыми.

4. Общая площадь квартиры и ее планировка, а также возможность эту планировку изменить.

5. Коммуникации, счетчики и отопление. Здесь все зависит от их фактического наличия и разновидности (если они имеются).

6. Безопасность. Наличие охраны, видеонаблюдения, консьерж-сервиса, домофона.

7. Социальная инфраструктура. Наличие детских площадок, школ и садиков поблизости, вид из окон, транспортная развязка и даже характер соседей.

8. Наличие внутренней инфраструктуры дома или жилого комплекса (в основном, это касается жилья бизнес- и элит-класса).

9. Экологическое состояние района.

10. Наличие парковки, охраняемой стоянки или паркоместа.

А теперь подробнее остановимся на каждом виде новостроек.

Бюджетная недвижимость эконом-класса .Как правило, такие дома располагаются в отдаленных от центра районах, со слаборазвитой или только зарождающейся инфраструктурой, чаще всего без выделенной придомовой территории и мест для парковки машин. В таких домах нет охраны и видеонаблюдения.

При покупке квартиры в таком доме, вы получаете стены, окна, новый чистый подъезд с домофоном и если повезет – с консьержем. Коммуникации (свет, вода, реже – газ и тепло) заведены в квартиры, но не проходят внутрь дальше входной двери. Поэтому, как правило, их надо разводить самостоятельно. Даже отопление в таких домах в последнее время электрическое – то есть централизованного нет, но есть электробатареи или двухконтурные электрокотлы, которые используются как нагреватели воды и проводники тепла в квартиру (также за отопление могут отвечать отдельные котельные на весь дом).

В пригородах Киева и большинстве областей Украины для этого используются газовые котлы. В самом Киеве автономное отопление запретили, и очень немногим застройщикам удается получить разрешение на такой вид отопления.

Еще в подобных квартирах, как правило, свободная планировка: вы можете кроить площадь на свой вкус, хоть поставить посередине квартиры ванну.

То есть, рассчитывая на невысокую цену за квадратный метр, рассчитывайте также и на последующие траты на проведение коммуникаций в квартиру и ее ремонт. Но если есть золотые руки и светлая голова, такой вариант подойдет молодой и перспективной семье. А также тем, кто не может заплатить всю сумму сейчас, а в рассрочку или в ипотеку ввязываться не хочет. То есть это для тех, кто решил купить сейчас и подкопить на ремонт.

Благоустройство таких домов, как правило, оставляет желать лучшего. Обычно в проекте это все есть, а по факту благоустройством впоследствии занимаются жильцы вместе с обслуживающей организацией. Вот и получается: купил квартиру в новостройке эконом-сегмента – можешь поставить галочку, что дом построил и дерево посадил.

Если панельные дома относят к бюджетному жилью, то жилье комфорт-класса – это монолитно-каркасные дома или дома из цельной кирпичной кладки. Очень часто бюджетное жилье – это тоже монолитно-каркасные дома, но разница между ними в качестве утепления и звукоизоляции.

Обычно их строят в спальных районах. Как правило, такие квартиры находятся в благоустроенных жилых комплексах закрытого типа со своей инфраструктурой. В пешей доступности находятся больницы, поликлиники и остановки общественного транспорта, парки или скверы.

Пример комплекса комфорт-класса – ЖК «Комфорт Таун» в Киеве (застройщик – KAN development). 25 домов располагаются на площади 40 Га. Также на этой территории есть зоны отдыха и прогулок, детские и спортивные площадки, стадион и фитнес-центр, теннисные корты, торговый центр с супермаркетом, аптеки, кафе, отделения банков, салоны красоты, химчистки, офисные помещения. Есть даже свой детский сад и специализированная детская школа искусств. Для машин есть большие паркинги и стоянки, круглосуточно охраняемая территория с системой видеопропусков и автоматическим шлагбаумом. Цена за квадратный метр жилплощади здесь относительно невысока, и все эти факторы создают образ недорогого, но комфортного и безопасного ЖК.