Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

4. Нельзя установить в уставе , что отказ собственнику помещения в МКД во вступлении в члены товарищества осуществляется по результатам принятия решения правлением. Нормами ЖК РФ отказ в принятии в члены ТСЖ не допускается.

Инспекцией ГЖН Волгоградской области проведены плановые проверочные мероприятия в отношении ТСЖ, в ходе которых было установлено, что положения устава товарищества противоречат требованиям ЖК РФ и нарушают права членов товарищества и собственников помещений домов, входящих в состав товарищества.

Товариществу было выдано предписание об устранении нарушений сроком на шесть месяцев. Для выполнения требований предписания товариществу необходимо было провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о внесении изменений в устав. Однако по результатам проверки исполнения предписания было установлено, что необходимых мер товариществом не предпринято.

Инспекция обратилась в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ.

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 14.06.2018 по делу № 33А-9007/2018 исковые требования надзорного органа были удовлетворены в полном объеме. В мае 2019 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации данного ТСЖ.

5. Незаконно введение в устав ограничений для кандидатов в председатели или правление ТСЖ , например в зависимости от наличия регистрации и (или) постоянного фактического проживания в доме.

Членом правления товарищества не может быть лицо, которое (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ):

• заключило с ТСЖ договор управления МКД;

• занимает должность в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило договор управления;

• состоит в ревизионной комиссии (ревизор) ТСЖ.

6. Не стоит наделять правление и председателя полномочиями общего собрания членов ТСЖ, например установить в уставе, что решение об утверждении вознаграждения председателю и его размере, а равно об установлении размера обязательных и дополнительных взносов членов ТСЖ принимает правление ТСЖ.

Это решение будет считаться превышением полномочий, и ГЖИ при проверке обяжет внести изменения в устав. Если не выполнить это требование, то ТСЖ может быть ликвидировано на основании п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

► Обратите внимание!

Компетенция общего собрания членов ТСЖ установлена ст. 145 ЖК РФ.

Обязанности членов правления ТСЖ — ст. 148 ЖК РФ.

ПРИМЕР.

Суд отменил плату за дополнительные услуги ТСЖ, установленную решением правления ТСЖ (постановление Верховного Суда РФ от 08.06.2015 по делу № 32-АД15-3).

7. В уставе нельзя закрепить порядок проведения общих собраний членов ТСЖ, отличный от установленного ЖК РФ.

Положения ст. 45–48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Если решения общего собрания приняты с нарушением положений Жилищного кодекса РФ, их признают недействительными. Тогда все действия, которые правление и председатель совершали на основании протокола такого собрания, признают незаконными. ПРИМЕР. Собственник помещения в МКД оспорил положение устава ТСЖ о порядке подсчета голосов по принципу «один член — один голос». устав признали недействительным. В решении суд указал, что такой порядок подсчета голосов противоречит нормам ЖК РФ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.2012 по делу № 33-4777/2012).

8. Нельзя установить в уставе, что кворум на общем собрании членов ТСЖ считается от количества членов товарищества, присутствующих на указанном собрании.

Некое товарищество собственников жилья в своем уставе указало, что «Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей». Данное обстоятельство явилось основанием для выдачи Инспекцией предписания об устранении выявленных нарушений. ТСЖ указанное предписание пыталось оспорить.

Суд обоснованно пришел к выводу, что указание в уставе положения о законности собрания при наличии достигнутого количественного состава членов ТСЖ — «более половины членов ТСЖ или их представителей» противоречит вышеуказанной статье закона (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А56-8834/2016).

9. Положения устава, закрепляющие правомочия членов ТСЖ распоряжаться общим имуществом собственников в МКД, не подлежат применению.

Не включайте в устав положение, которое позволяет общему собранию членов ТСЖ решать вопросы об использовании общего имущества собственников помещений в МКД и распоряжении им. Такое положение с юридической точки зрения ничтожно. Вопросы пользования общим имуществом правомочно решать только общее собрание собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

ПРИМЕР 1.

ТСЖ запретили сдавать общее имущество МКД в аренду.

ТСЖ незаконно сдавало в аренду помещения МКД. Такой вывод сделал суд, рассматривая дело по иску одного из собственников помещений этого дома. В решении указали, что положение устава ТСЖ о праве членов товарищества распоряжаться общим имуществом противоречит закону (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А56-8834/2016).

Исключение составляют случаи, когда общее собрание собственников МКД наделяет председателя или правление товарищества правом подписывать договоры о передаче общего имущества третьим лицам. Например, председателю ТСЖ передают право заключить договор о сдаче общего имущества в аренду под установку рекламной конструкции (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

ПРИМЕР 2.

Устав ТСЖ признали незаконным.

По результатам проверки ГЖИ потребовала от ТСЖ устранить нарушения в уставе товарищества. Пункты устава содержали право членов ТСЖ сдавать общее имущество МКД в аренду и выдавать разрешения на размещение наружной рекламы.

ТСЖ оспорило предписание ГЖИ но суд отказал товариществу, потому что признал такие положения устава незаконными (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № Ф07-16557/2017).

9. Проверьте устав на наличие технических ошибок и неправомерных сокращений.

Наименования органов управления ТСЖ всегда указывайте полностью. Чтобы использовать сокращения слов в уставе, сначала обязательно пропишите их полное значение. В тексте устава иногда допускают неточности и сокращения, которые могут иметь существенный характер. Например, пишут «общее собрание» или «собрание» и не указывают, о каком именно собрании идет речь — собственников помещений, членов ТСЖ или правления товарищества. Нарушение несущественное, но может стать поводом для жалоб со стороны критично настроенных собственников, а такие есть в каждом МКД.