Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

ПРИМЕР.

Суд признал формулировку устава ТСЖ о том, что «общее собрание товарищества ведет председатель ТСЖ или его доверенное лицо», нарушением ч. 5 ст. 146 ЖК РФ. Вместо «доверенного лица» в уставе надлежало указать заместителя председателя или члена правления товарищества (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 по делу № Ф07-16557/2017).

Проект устава создаваемого ТСЖ подготовлен, сообщения о проведении ОСС направлены собственникам или размещены на досках объявлений (если принималось такое решение собственниками на общем собрании ранее), все документы тоже готовы, значит, пора переходить непосредственно к проведению собрания.

ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При отсутствии кворума на очном ОСС можно провести заочное голосование с той же повесткой дня . В этом случае инициаторами ОСС составляется акт об отсутствии кворума , подтвержденный листами регистрации, и принимается решение о проведении заочного голосования с соблюдением установленных сроков.

► Обратите внимание!

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений определяется счетной комиссией по количеству голосов , указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. При этом фактическая дата окончания голосования должна совпадать с датой, указанной в сообщениях о проведении ОСС.

Если в повестке дня есть вопросы, для решения которых нужно другое число голосов, кворум определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников. В этом случае при очно-заочном и заочном голосовании кворум определяется по каждому вопросу повестки ОСС и указывается в протоколе также по каждому вопросу отдельно. Кворум определяется в процентах.

█ Важно!

Для принятия решения о выборе способа управления МКД необходимо более 50 % голосов присутствующих на ОСС (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Для принятия решения о создании ТСЖ и утверждении устава ТСЖ — более 50 % голосов всех собственников в доме (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

На общем собрании в очной форме большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей избирается председатель собрания и секретарь. Председатель ведет собрание, секретарь фиксирует выступления присутствующих собственников, а также оформляет протокол собрания.

При проведении очно-заочного голосования очную часть ведет инициатор собрания. Определить выбранных председателя, секретаря и счетную комиссию возможно только после подсчета голосов по вопросам повестки дня. Поэтому желательно указанные кандидатуры предлагать из числа инициаторов, а полномочия по подсчету голосов можно возложить на выбираемых председателя и секретаря собрания.

По вопросу выбора счетной комиссии для подсчета голосов собственников на ОСС Минстрой России дал разъяснения в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04 «О требованиях к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме». По мнению ведомства, жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии для подсчета голосов на ОСС. Гражданским законодательством установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (подп. 4 ч. 4, подп. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ). Это подтверждено п. 21 Требований к оформлению протоколов № 937/пр.

Целесообразно также провести регистрацию собственников, присутствовавших на очной части очно-заочной формы ОСС. Несмотря на то что при этой форме собрания все собственники голосуют письменно, все же лучше перестраховаться, чтобы потом у отдельных собственников не было возможности отказаться от присутствия на очном обсуждении — этот документ может помочь при опротестовании решений ОСС в судебном порядке.

Голосовать на общем собрании вправе все собственники жилых и нежилых помещений в МКД:

• физические лица;

• юридические лица;

• государственные органы или органы местного самоуправления (собственники помещений в доме);

• представители собственников, имеющие доверенности, оформленные надлежащим образом

• законные представители, опекуны, попечители несовершеннолетних собственников или собственников, признанных в установленном законом порядке недееспособными или ограниченно дееспособным.

Собственник может голосовать на ОСС лично или оформить доверенность на голосование.

→ К сведению

Представление интересов несовершеннолетнего собственника помещения на ОСС осуществляет его законный представитель (родитель или опекун), который должен подтвердить родство с малолетним собственником — представить его свидетельство о рождении.

Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются решением о назначении лица опекуном/попечителем, выданным органом опеки и попечительства .

Если собственником помещения является юридическое лицо , то его законным представителем без доверенности выступает руководитель (директор) или иное лицо, действующее на основании закона или учредительного документа (ст. 53 ГК РФ).

Представлять интерес на ОСС можно на основании актов уполномоченных государственных органов или ОМСУ (например, интересы собственника помещения — муниципального унитарного предприятия (МУП) при проведении ОСС может представлять руководитель предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП).

Более подробно ознакомиться с процедурой оформления доверенности на представление интересов собственников и принятии решений на ОСС, а также узнать, как проверить ее законность, можно на сайте НП «ЖКХ Контроль» http://gkhkontrol.ru/ в разделе «Жилищное просвещение» — «Обучающие программы» лекция «Проведение общего собрания собственников в многоквартирном доме» с презентацией.