Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

7. Список лиц, использующих ОИ на основании договоров, заключенных по решению ОСС. Указанный список должен составляться с учетом требований о защите персональных данных (подп. «д1» п. 26).

8. Договоры об использовании ОИ в МКД (подп. «д2» п. 26).

9. Оригиналы (копии) решений и протоколов ОСС (подп. «д3» п. 26).

10. Дополнительный перечень документов, связанных с управлением МКД, перечень может быть установлен решением ОСС (подп. «е» п. 26).

► Для сведения

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны заполнять электронный паспорт МКД в ГИС ЖКХ (ч. 18 ст. 7 и п. 6 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21июля 2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).

Форма электронного паспорта МКД утверждена приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.02.2016 № 53/82/пр «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур».

В ответ на уведомление о принятом решении на ОСС решении создать товарищество собственников жилья, организация, ранее управлявшая домом, уведомляет ТСЖ (п. 22 Правил № 416):

• о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения);

• времени;

• месте передачи документов, информации и оборудования, необходимых для управления многоквартирным домом.

В первую очередь передается вся техническая документация на дом, документы, необходимые для регистрации и снятия с регистрационного учета проживающих в МКД.

Одновременно должны передаваться ключи от всех помещений МКД, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию. Однако на практике это происходит не всегда. Поэтому чаще всего созданное ТСЖ срезает все замки на дверях помещений общедомового имущества (подвалы, машинные отделения лифтов, выходы на кровлю и т. д.) и устанавливает свои замки с идентификацией их расположения.

Во время передачи ТСЖ проводит осмотр состояния инженерных сетей водо-, электро- и теплоснабжения, отмечая необходимость проведения работ на аварийных участках с определением сроков проведения работ.

Если меняется специализированная организация по обслуживанию лифтов , ключи от замков на машинных отделениях лифтов по одному экземпляру предоставляются в лифтовую аварийную службу с одновременным предоставлением ключей от домофонов каждого подъезда. ТСЖ заключает договор со специализированной организацией, обслуживающей лифтовое оборудование, которая приступает к обслуживанию лифтов и в первую очередь организует свою диспетчерскую связь на каждый лифт сразу же после снятия системы телефонии старой обслуживающей организацией. А также проверяет техническое состояние лифтов и дает рекомендации ТСЖ.

█ Важно!

Не забудьте направить уведомление в Ростехнадзор о смене владельца лифтов!

В соответствии с положениями Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов», согласно ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» лифт является опасным объектом.

Владельцем лифтов являются ТСЖ или управляющая компания, на данный момент управляющие домом.

Обязанности по техническому обслуживанию и освидетельствованию лифта возникают у ТСЖ, управляющих компаний с момента заключения договора на управление МКД и прекращаются с момента расторжения такого договора.

В соответствии с требованиями законодательства техническое обслуживание, ремонт, техническое освидетельствование лифта должно обеспечивать его безопасную эксплуатацию и проводится специализированными организациями.

При смене организации по обслуживанию домофонного оборудования специалисты новой организации проводят осмотр имеющегося оборудования, идентифицируют ключи от домофона в каждом подъезде и обеспечивают ими технический персонал ТСЖ.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать (п. 22 Правил № 416):

• сведения о дате и месте его составления;

• перечень конкретных документов, передаваемых организации, которую собственники выбрали для управления домом (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 № Ф08-6194/16).

В акте отражаются разногласия сторон по количественному и качественному составу передаваемых документов.

Акт составляется в 2 экземплярах (по одному каждой стороне), подписывается уполномоченным представителем УО, председателем и главным бухгалтером ТСЖ.

Копия акта приема-передачи в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами направляется в ГЖИ и орган муниципального жилищного контроля (п. 23 Правил № 416).

В акте отражаются все имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на МКД и иных документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче.

Если отсутствуют один или несколько документов из документации на МКД, то в течение трех месяцев со дня получения уведомления о представлении документации, УО должна принять меры к ее восстановлению. Восстановленные документы передаются по отдельному акту приема-передачи (п. 21 Правил № 416).

► Обратите внимание!

В случае неразрешения споров и разногласий по процедуре передачи документации в установленном законом порядке данные споры и разногласия разрешаются в судебном порядке .

Президиум ВАС РФ указал: « Отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица » (постановление от 30.03.2010 № 17074/09).

Эти выводы подтверждены судебной практикой (решение Арбитражного суда Омской области от 13.04.2016 по делу № А67-43/2016, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 по делу № А05-13551/2017).