Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

→ Для сведения

ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, но и собственники не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по той же причине. В случае надлежащего исполнения ТСЖ своих обязанностей по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту ОИ, т. е. при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой:

1) п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 установлено: «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)».

2) Определением ВС РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 установлено: «…из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме , в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” (далее — Постановление № 22).

Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления № 22, и не мог быть положен в основу судебного акта ».

Требования к заключению договоров о предоставлении коммунальных услуг между исполнителем (ТСЖ) и потребителем (собственником помещения) установлены разделом III Правил № 354.

► Обратите внимание!

Собственник помещения в МКД вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг (п. 23 Правил № 354).

Этот факт не снимает с ТСЖ обязанности направить оферту всем собственникам помещений в доме.

1. Сначала надо подготовить проект такого договора, учитывая требования раздела III Правил № 354.

2. Необходимо проинформировать собственников помещений в МКД о том, что они могут получить проект договора, содержащего условия о предоставлении КУ:

• разместить соответствующее уведомление в подъездах МКД;

• оставить соответствующие уведомления в почтовых ящиках .

В основном собственники в МКД, как члены, так и не члены товарищества, не требуют от ТСЖ заключения подобных договоров. Отсутствие письменных договоров, например, на поставку электроэнергии или газа — привычное дело в нашей реальности. Приходят платежки — жители их оплачивают, если возникают вопросы по качеству услуги — предъявляют претензии. Но все же есть отдельные собственники, для которых такой документ представляется важным, и у ТСЖ нет возможности отказать им от заключения подобного договора в письменной форме.

Поскольку требования Правил № 354 в части заключения таких договоров между ТСЖ и собственниками не всегда совпадают с реальным положением дел, особенно в части соблюдения установленных сроков, то будем исходить из сложившейся практики.

3. Требования п. 22 Правил № 354.

Не позднее 20-ти рабочих дней с даты государственной регистрации ТСЖ исполнитель обязан передать подписанный проект договора в 2 экземплярах собственнику помещения в МКД по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом.

А. Подготовить проекты договоров и направить их в адрес всех собственников помещений в МКД достаточно сложно, к тому очень затратно. Как правило, такие траты в смете доходов и расходов ТСЖ не предусмотрены. Особенно если учесть, что проекты договоров для членов и не членов ТСЖ будут разными! Востребованы будут единичные экземпляры указанных договоров, вся остальная работа будет сделана впустую.

Б. Поэтому дождитесь, пока собственники сами не обратятся в ТСЖ с заявлением о заключении договоров. Если такие найдутся в доме, то:

• примите заявление и отметьте на экземпляре собственника этот факт;

• выдайте на руки проект договора в 2 экземплярах;

• зафиксируйте факт выдачи лично в руки проекта договора в соответствующем реестре подписания указанных договоров.

4. Собственник, получивший проект договора при отсутствии у него разногласий по такому проекту, обязан в течение 30 дней со дня его получения передать исполнителю подписанный 1 экземпляр договора.

К проекту договора прикладываются копии следующих документов:

• подтверждающего право собственности на помещение в МКД;

• удостоверяющего личность физического лица или свидетельство о государственной регистрации юридического лица — собственника помещения;

• подтверждающих информацию, о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета (при их наличии у заявителя).