Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

• заключать и проводить различные сделки , одобрения которых в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и положениями устава товарищества не требуется;

• заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию МКД, а также договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, РО по обращению с ТКО, специализированными организациями;

• производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги и выполненные работы в соответствии с заключенными договорами;

• выдавать доверенности , в том числе с правом передоверия.

► Обратите внимание!

1. Председатель правления действует без доверенности от имени жилищного объединения и признается должностным лицом (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.10.2009 № 19 «О судебной практике по делам о злоупотреблении должностными полномочиями и о превышении должностных полномочий»).

2. Уставом ТСЖ может быть предусмотрена возможность оформления доверенности на имя других членов ТСЖ, предусматривающей в том числе право подписи договоров от имени ТСЖ.

3. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами ( ч. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

4. Председатель правления является лицом в товариществе, имеющим право первой подписи на финансовых документах.

1. заключать сделки от имени ТСЖ в свою пользу (например, передать себе в безвозмездное пользование общее имущество);

2. заверять доверенности собственникам помещений и членам ТСЖ на участие в собрании их представителей (он вправе заверять доверенности только своим сотрудникам, а также доверенности собственникам на представительство в суде).

3. давать обязательные к исполнению указания ревизионной комиссии (ревизору), поскольку она подотчетна только общему собранию ТСЖ;

4. совершать сделки вопреки целям, установленным уставом ТСЖ.

Целесообразно полный перечень полномочий председателя правления изложить в первоначальной редакции устава при его создании.

Работа членов и председателя правления ТСЖ очень объемна и многогранна. Основная ее часть выпадает председателю правления, как руководителю организации. Как любой труд, она должна оплачиваться.

Члены и председатель правления ТСЖ могут осуществлять свою деятельность на возмездной основе (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Им, как членам выборного коллегиального органа управления товарищества, может выплачиваться вознаграждение в размере, определяемом общим собранием членов организации. При принятии решения члены ТСЖ должны оценить объем выполняемой работы и степень занятости председателя и членов правления. Чаще всего вознаграждение за свою деятельность получает именно председатель правления, как руководитель и ответственное лицо организации. Он от имени ТСЖ подписывает договоры с поставщиками услуг, подрядчиками, а также различные бухгалтерские документы. Для удобства далее будем рассматривать вариант, при котором вознаграждение получает только председатель правления.

► Для сведения

Выплата вознаграждения — это не обязанность, а право собственников. Если решение о выплате вознаграждения председателю правления не принималось, трудового договора не заключалось, председатель правления не может требовать выплаты вознаграждения (определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.02.2012 по делу № 33-1341/2012).

Вопросы, связанные с выплатой указанного вознаграждения, необходимо предусмотреть в уставе ТСЖ. Можно просто ограничиться дублированием в разделе устава, посвященном компетенции общего собрания членов товарищества, положения п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В таком случае члены ТСЖ не будут ограничены какими-либо рамками при принятии решения о вознаграждении или его отмены.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относится определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Как это решение реализуется?

Затраты на выплату вознаграждения членам и председателю правления ТСЖ, а также источники финансирования этих затрат устанавливаются сметой доходов и расходов товарищества на год (п. 2 ч. 1 ст. 137 и п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В проект сметы включаются годовой и помесячный размер указанного вознаграждения, расходы на уплату соответствующих налогов .

█ Важно!

Принятие общим собранием членов ТСЖ решения об «определении размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления товарищества» должно предшествовать утверждению сметы доходов и расходов на соответствующий год.

Не рекомендуется в качестве источника финансирования вознаграждения председателю правления определять отдельные виды доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, такие как:

• пени, полученные от неплательщиков;

• доходы от рекламы, платежи провайдеров за пользование элементами общего имущества МКД;

• доходы от выполнения работниками ТСЖ индивидуальных заказов собственников услуг и работ, не связанных с содержанием и ремонтом ОИ.

Вызывает сомнение регулярность выплаты вознаграждения членам и председателю правления ТСЖ, если она зависит от нерегулярных поступлений средств в бюджет товарищества.

► Обратите внимание!

Вознаграждение председателя правления и расходы на содержание ТСЖ относятся к расходам на управление МКД, которые в свою очередь являются составной частью расходов на содержание и ремонт МКД. Эти расходы распределяются на всех собственников помещений в доме независимо от их членства в товариществе (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Поскольку ст. 148 и 149 ЖК РФ председателя правления возложено выполнение определенных функций на выборной должности, то его деятельность можно отнести к трудовой деятельности физического лица. После принятия решения о вознаграждении необходимо определиться с типом заключаемого договора с председателем правления — трудовой или гражданско-правовой.