Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

Ограничения по заключению трудового договора с руководителем организации наложены ст. 273 Трудового кодекса РФ (ТК РФ).

Гражданско-правовой договор с председателем правления заключается, если ТСЖ передало управление МКД управляющей организации по договору управления.

В условиях гражданско-правового договора нужно подробно раскрыть:

• полномочия председателя;

• объем прав и обязанностей, за которые председатель получает вознаграждение;

• периодичность его выплаты.

При заключении договора управления с УО товарищество полностью передает свои функции управления МКД этой компании, а председатель правления выполняет только функции контроля , т. е. работает как Совет дома. В этом случае крайне редко удается убедить собственников оплачивать ему эту контролирующую деятельность.

→ Рекомендация

Если ТСЖ заключило договор управления с УО, председателю надо довести до собственников свои обязанности и объем работы по контролю за работой управляющей организации. В первую очередь порядок такого контроля должен быть установлен в договоре управления. Помните, что договор между ТСЖ и УО — договор между двумя юридическими лицами, и к нему не применяются положения ст. 162 ЖК РФ!

При выборе управляющей компании правлению надо обратить внимание на ее готовность заключить указанный договор не только в своих интересах, но и в интересах ТСЖ, а в конечном счете в интересах всех собственников в доме.

Товарищество более свободно в своем выборе, чем собственники, которые выбрали способ управления, но не смогли договориться с выбранной УО об условиях договора управления. В конце концов, ТСЖ уже создано, и отбор УО по конкурсу дому не грозит.

Но не забывайте, что выбранный собственниками способ управления МКД должен быть реализован — ТСЖ должно быть зарегистрировано и приступило к работе. Поэтому возвращаемся к первоначальной ситуации — самостоятельное управление домом или подбор другой подходящей УО.

Хотя наиболее рациональным было бы для правления товарищества не искать другую коммерческую организацию, а вместо этого:

• заключить трудовой договор с управляющим (исполнительным директором);

• установить в договоре конкретную ответственность за его деятельность по управлению МКД;

• подготовить для управляющего четкую должностную инструкцию.

В этом случае именно управляющий будет самостоятельно принимать текущие управленческие решения и отвечать за их реализацию.

Если ТСЖ самостоятельно управляет домом, то с председателем правления заключается срочный трудовой договор — его полномочия ограничены во времени. При его заключении необходимо учитывать нормы трудового, жилищного законодательства, положения устава и других локальных актов жилищного объединения.

► Для сведения

1. При заключении трудового договора должность и размер вознаграждения председателя правления включают в штатное расписание.

2. Если с председателем правления не заключен трудовой договор, это не исключает трудовые отношения , если он получает ежемесячное вознаграждение, должность председателя правления ТСЖ в штатном расписании, его деятельность регламентирует должностная инструкция.

3. В случае заключения трудового договора либо наличия фактически сложившихся трудовых отношений вознаграждения выплачиваемые членам и председателям правления ТСЖ вознаграждения подлежат обложению НДФЛ , обязательными страховыми взносами на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование и на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством. Все установленные налоги и сборы по трудовому договору необходимо учесть в смете доходов и расходов ТСЖ.

4. Заключение гражданско-правовых договоров, фактически регулирующих трудовые отношения между работником и работодателем, не допускается (ст. 15 ТК РФ).

5. В случае заключения договора, не соответствующего действительности (имеются признаки трудовой деятельности, но заключается гражданско-правовой договор), суд может признать существующие отношения фактически сложившимися и определить тип этих отношений (трудовые или нетрудовые), что повлечет за собой соответствующие последствия: помимо доначисления страховых взносов и перечисления в бюджет причитающихся сумм удержанного НДФЛ, ТСЖ грозит ответственность , предусмотренная КоАП РФ, Налоговым и Уголовным кодексами РФ.

Например, за указанное нарушение предусмотрен штраф по ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ):

• на должностных лиц в размере от 10 000 до 20 000 руб.;

• на юридических лиц — от 50 000 до 100 000 руб.

Заключение трудового договора с председателем правления будет выгодно для обеих сторон договора, ведь отсутствие трудового соглашения подразумевает отсутствие рычагов юридического влияния сторон друг на друга. Чем же чревато нежелание заключить трудовой договор с председателем правления для собственников и самого председателя?

Трудовое законодательство предусматривает ответственность каждой стороны договора за нарушение условий договора. По трудовому договору ТСЖ может:

• привлечь председателя к дисциплинарной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение по его вине возложенных на него трудовых обязанностей (ст. 192 ТК РФ);

• обязать председателя возместить причиненный ТСЖ, ЖК, ЖСК прямой действительный ущерб (ст. 238 ТК РФ).

► Для сведения

За причиненный ущерб председатель несет материальную ответственность в пределах своего среднего месячного заработка (ст. 241 ТК РФ). Расчет убытков осуществляется в соответствии с нормами, предусмотренными гражданским законодательством (ст. 277 ТК РФ).

В отсутствие трудового договора при злоупотреблениях должностными полномочиями со стороны председателя правления (растрата, использование общего имущества в личных целях и т. д.) будет практически невозможно привлечь его к ответственности через суд.

Без трудового договора не защищены и интересы председателя правления. Он будет социально не защищен:

• не сможет уйти в отпуск;

• ему не оплатят больничный лист, производственную травму;