Юрий Канцер - Ресурсоснабжение жилищно-коммунального хозяйства России. Вопросы теории и практики

В настоящее время ответственность сторон договорных отношений по ресурсоснабжению в системе жилищно-коммунального хозяйства хотя нормативно и предусмотрена, однако не существует строгого перечня видов и мер ответственности ресурсоснабжающей организации и абонента. При этом, как нами указывалось, лишь по некоторым вопросам ответственности имеется сложившаяся и неизменная практика. К сожалению, вопросы ответственности в каждом конкретном случае зависят от имеющегося судебного разъяснения на данный момент по конкретным делам, которое в дальнейшем может измениться. Впрочем, это обусловлено самим характером рассматриваемых отношений: ресурсоснабжение и жилищно-коммунальное хозяйство никогда не было и не будет находиться в стабильном состоянии, а процессы, протекающие в этих сферах, требуют оперативного вмешательства, постоянного регулирования с учетом происходящих изменений.

В доктрине юриспруденции вопросам правового регулирования управления многоквартирными домамиуделяется совсем немного внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства.

И среди всех способов управления многоквартирным домом наиболее современным с точки зрения хронологического появления и спорным с точки зрения применения на практике является непосредственный способ. [226]

На наш взгляд, следует согласиться с выводом С.Ю. Шахова о том, что отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, требуют ряда специальных правовых норм, в частности, закрепления перечня существенных условий данных договоров и пр. [227]

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы, связанные с непосредственным способом управления многоквартирным домомявляется Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном законе можно насчитать семь упоминаний регулирования такого способа управления:

– в ст.44 ЖК РФ указывается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

– в ст.155 ЖК РФ содержатся положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

– в ст.161 ЖК РФ регламентируется возможность выбора одного из трех способов управления многоквартирным домом;

– в ст.161.1 ЖК РФ урегулированы функций председателя совета многоквартирного дома;

– в ст.162 ЖК РФ предусматривается порядок передачи технической документации на многоквартирный дом;

– в ст.183 ЖК РФ содержится ссылка на порядок ведения региональным оператором средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах;

– в ст.164 ЖК РФ – собственно основные положения, регламентирующие непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному ст.162 ЖК РФ. [228]

В соответствии с ч.2 ст.164 ЖК РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Указанные договоры имеют целью обеспечить соответствующими ресурсами каждого собственника помещения и не направлены непосредственно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому такие договоры заключаются не по правилам ч.1 ст.164 ЖК РФ, а в индивидуальном порядке. Каждый собственник помещения от своего имени и за свой счет обязан оплачивать потребляемые им ресурсы, которые предоставляются в соответствии с договорами, указанными в ч.2 ст.164 ЖК РФ.

При этом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч.3 ст.164 ЖК РФ).

На практике следует учитывать, что применение положений ч.1 и 3 ст.163 ЖК РФ к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч.2 ст.164 ЖК РФ, фактически исключается императивной нормой.

Вместе с тем в специальной норме ч.8 ст.161 Л ЖК РФ предусмотрено, что председатель совета многоквартирного дома при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч.1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч.1 и 2 ст. 164 ЖК РФ.

В современных публикациях не поддерживается точка зрения, высказанная в классической научной литературе, о том, что закон предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении – лично или через своих представителей. От имени собственников жилых помещений выступает общее собрание; лицо, назначенное общим собранием жильцов, согласно ст.44 ЖК РФ, т. е. волеизъявляющий орган, действующий без доверенности; лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений, согласно ст.164 ЖК РФ, т. е. здесь речь идет о представительстве при сохранении возможности несогласных собственников выступать в отношениях от своего имени; отдельно каждый собственник жилого помещения (включая сособственников в случае наличия общей собственности на жилое помещение). [229]