Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

Все решения по вопросам, которые обсуждают на собрании, должны быть приняты путем голосования.

Общее собрание правомочно, то есть может принимать решения, если имеется кворум: в собрании участвуют собственники или представители собственников, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.

Вопросы, перечисленные в предыдущей главе под пунктами 1–3, требуют для решения не менее 66,6 % голосов от числа всех собственников дома (квалифицированное большинство). Остальные вопросы можно решить большинством голосов (50 % + один голос) участвующих в собрании. Таким образом, минимум голосов для выбора способа управления или решения о текущем ремонте, — это больше четверти всех голосов собственников.

Собственники могут участвовать в собрании как лично, так и через своих представителей. Полномочия представителей должны быть подтверждены доверенностью на голосование. Доверенность содержит сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и заверяется нотариусом.

Если в доме есть государственная или муниципальная собственность (не все квартиры приватизированы), то представитель государственного или муниципального собственника должен присутствовать на собрании и входить в инициативную группу. Обычно интересы государственного или муниципального фонда представляет чиновник, имеющий соответствующую доверенность на официальном бланке.

Собственники нежилых помещений (обычно это подвальные или полуподвальные помещения, первые этажи, в которых могут быть расположены магазины, склады, ателье и т. п.) принимают участие в общем собрании на тех же основаниях, что и жильцы дома.

Это важно!При голосовании подсчитывается не количество собственников или их официальных представителей, а количество имеющихся у них голосов. Количество голосов же определяется пропорционально размеру общей площади, занимаемой собственником. В целях удобства обычно берется расчет: 1 м 2равен одному условному голосу. Следовательно, чем большей площадью владеет жилец, тем больше голосов будет в его распоряжении. Каждый собственник должен знать точную площадь своего жилья, ведь если при расчете голосов произойдет ошибка, которая поставит под сомнение правомочность принятого решения, то оно может быть обжаловано (и отменено) в суде.

На заседании обязательно нужно вести протокол. В протоколе общего собрания должны быть отражены:

— адрес места проведения общего собрания собственников;

— дата и время проведения общего собрания;

— общая площадь дома;

— сумма площадей собственников, присутствующих на собрании;

— наличие кворума;

— повестка дня;

— выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня;

— решения, принятые на общем собрании;

— подписи председателя и секретаря общего собрания (инициативной группы).

Протокол является официальным документом и нужен для создания ТСЖ, для заключения договора об управлении и вообще предоставления в государственные органы, поэтому к его составлению нужно подходить внимательно.

Часто собрать собственников в одно время в одном месте и договориться с ними о чем-то очень сложно. Причиной этого может послужить что угодно: большое количество квартир в доме, занятость жильцов, утомительные бесплодные дискуссии… Как раз для таких случаев в Жилищном кодексе предусмотрена возможность провести общее собрание заочно.

Инициативная группа жильцов обсуждает вопросы управления домом и предлагает решения. Затем члены инициативной группы письменно извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении о проведении общего собрания в заочной формеуказывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым собственников просят высказать свое решение, местонахождение необходимой информации и порядок ознакомления с ней, дату сдачи бюллетеня для голосования.

При этом в бюллетень собственник должен вписать:

— сведения о себе: фамилию, имя, отчество, адрес проживания;

— сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем доме (свидетельство о государственной регистрации);

— решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»).

Затем жильцы передают бюллетени по указанному адресу. Учитываются голоса тех собственников, которые передали свои бюллетени до даты, указанной в извещении о собрании. Члены инициативной группы подсчитывают голоса и оформляют протокол с приложением к нему всех бюллетеней. В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование, и решения, принятые по каждому вопросу.

Возможна и третья форма голосования — смешанная: те собственники, которые могут собраться в одном месте и в одно время, лично участвуют в собрании, где обсуждают разные вопросы, как включенные, так и не включенные в повестку дня. Однако принимают решение они только по тем вопросам, которые заявлены в повестке. Те же собственники, которые не могут или не хотят прийти, заранее присылают на собрание свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

При этом сами решения для всех собственников оформляются в виде одинаковых поименных бюллетеней для голосования. Когда на собрании подходит момент для голосования по очередному вопросу, счетная комиссия собирает решения тех, кто лично пришел на собрание, вскрывает присланные решения собственников, не присутствующих на собрании, и подсчитывает общее число голосов по данному вопросу.

Такая форма собрания может оказаться наиболее успешной, поскольку она дает каждому собственнику больше свободы для выражения своего мнения и принятия решений по управлению домом. Ведь есть активные и общительные люди, которые любят ходить на собрания и выступать на них, а есть другие, которые этого не любят, но хотят, чтобы их мнение при принятии решений было учтено. Возможность высказаться и участвовать в принятии решений должна быть у тех и у других. Чем больше собственников дома смогут выразить свое мнение относительно управления домом, тем меньше конфликтов будет между собственниками, тем эффективнее станет управление.

Надо заметить, что в уведомлении о проведении такого очно-заочного мероприятия следует назвать его заочным голосованием, чтобы соблюсти букву закона. При этом надо указать, что желающие участвовать в обсуждении вопросов, включенных в повестку дня, и в голосовании по итогам такого обсуждения, могут прийти на собрание в определенное место и время. Туда же и тогда же должны быть присланы ответы других собственников, не участвующих в общем собрании.