Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

В зависимости от того, какой вопрос нужно проработать, могут быть созданы разные комиссии.

В Жилищном кодексе как пример названа комиссия по оценке проектов договоров управления. Такую комиссию можно созвать при подготовке к общему собранию, на котором собственники будут выбирать управляющую организацию и заключать с ней договор. Комиссия может изучить и сравнить предложения разных управляющих организаций и найти наиболее выгодное, а также помочь председателю совета при подготовке к переговорам.

Полезными для управления домом могут быть техническаяи финансоваякомиссии собственников. Техническая комиссия, в которую входят собственники со строительным или инженерным образованием, может оценить состояние общего имущества и потребность в работах и ремонтах для его содержания. Результаты работы такой комиссии могут очень пригодиться, например, в переговорах с управляющей компанией. А финансовая комиссия сделает смету на содержание и ремонт или выяснит, обоснована ли плата за жилищно-коммунальные услуги, которую назначает управляющая организация.

Полезно также создать в доме комиссию по связям с собственниками помещений. Такая комиссия будет собирать мнения собственников и знакомить их с деятельностью совета: проводить опросы, собирать анкеты, анализировать обращения в совет дома, составлять и размещать объявления, возможно, даже вести сайт или группу в социальной сети. Лучше, если такая комиссия будет работать постоянно.

Еще одно направление деятельности, подходящее для поручения комиссиям собственников, — организация соседских праздников и субботников, детских и спортивных мероприятий, клубов по интересам. Для многих многоквартирных домов также актуальными были бы комиссии по взаимодействию с арендаторами нежилых помещений или согласительные комиссии, задача которых — помощь в разрешении соседских конфликтов, связанных с соблюдением правил проживания и пользования общим имуществом в доме.

Работа совета многоквартирного дома не может заменить общего собрания. Роль совета состоит в том, чтобы до общего собрания изучить вопросы, которые будут рассматриваться на общем собрании и продумать варианты их решения, а затем обеспечивать и контролировать выполнение. Кроме того, совет — это связующее звено между собственниками и управляющей организацией. Как показывает практика, если в доме нет постоянно действующего органа, который отстаивал бы интересы собственников, то нет и возможности контролировать добросовестность управляющей организации.

Любая организация, созданная для управления многоквартирным домом, обязана обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности. Порядок, сроки и объем раскрытия информации утвержден постановлением правительства РФ № 731, получившего неофициальное название «Стандарт раскрытия информации».

Раскрытие информации — это обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения).

3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующую информацию:

а) общая информация об управляющей организации, о товариществе и кооперативе;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), товарищества и кооператива;

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Информация раскрывается такими способами:

— публикуется на официальном сайте, а также (на выбор) на сайте управляющей организации или кооператива, сайте органа исполнительной власти, сайте органа местного самоуправления;

— публикуется в официальной местной газете, в которой публикуются акты органов местного самоуправления;

— размещается на информационных стендах в помещении управляющей организации или (для кооператива) в доступном для всех собственников помещении в многоквартирном доме;

— предоставляется по запросам, поданным в письменном или электронном виде.

Информация, подлежащая раскрытию путем размещения на информационных стендах, должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени организации. Информационные стенды должны находиться в доступном для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно было свободно ознакомиться с информацией.

Копии материалов, размещаемых на информационных стендах, хранятся в течение 5 лет.

На запрос по электронной почте управляющая компания должна ответить в течение 2 дней, кооператив — в течение 5 дней.

На письменный запрос управляющая организация должна ответить в 20-дневный срок со дня его поступления.

Нарушения стандарта раскрытия информации — повод для жалоб в инстанции.

Итак, Жилищный кодекс предусматривает три варианта управления домом:

— непосредственное управлениесобственниками помещений в многоквартирном доме.

— управление товариществом собственников жильялибо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Управление домом со стороны собственников может быть непосредственным и опосредованным или доверительным.

Если собственник управляет своим имуществом самостоятельно, без привлечения третьих лиц, — это непосредственное управление.

Опосредованное управление связано с передачей собственниками части задач управления другим лицам (физическим или юридическим).

Если собственники скооперировались, выбрали этих лиц из своей среды, создали собственную управляющую организацию — это управление через ТСЖ, ЖСКи так далее. В этом случае договор управления не заключается, ТСЖ, ЖСК и так далее действуют на основании устава, который принимается общим собранием.

Если жители дома (или городская администрация за местных жителей) доверили управление многоквартирным домом посторонним лицам, не входящим в число собственников дома, — это управление через управляющую организацию. С данной организацией собственники и заключают договор.