Экзамен на адвоката

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора, которым посвящена гл. 8 ЖК.

Договор может быть расторгнут по волеизъявлению сторон и по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон.По волеизъявлению сторон договор может быть расторгнут в любое время. Поскольку договор заключается в письменной форме, то и его расторжение должно быть оформлено письменно. Порядок изменения и расторжения договора регламентирован ГК. Свобода расторжения договора нанимателя с наймодателем ограничена необходимостью получения письменного согласия членов семьи, проживающих совместно с ним, поскольку они имеют равные с нанимателем права и обязанности. В случае если члены семьи откажутся расторгнуть договор, то наниматель может отказаться от права пользования данным жилым помещением, при этом сам договор будет перезаключен с дееспособным членом его семьи.

По инициативе наймодателя расторжение договора возможно только в судебном порядке в следующих предусмотренных законом случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

При этом выселение может производиться как с предоставлением иных жилых помещений, так и без предоставления других жилых помещений.

В соответствии со ст. 85 ЖК граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

В соответствии со ст. 90 ЖК, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Согласно ст. 91 ЖК, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

С принятием ЖК существенно изменились правовое регулирование деятельности жилищных кооперативов. Законодатель предусмотрел возможность регулирования отдельных законодательных положений непосредственно в уставе жилищного кооператива, утверждаемом решением собрания учредителей.

Жилищные кооперативы можно разделить на два вида:

1) создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц;

2) организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

Объем и содержание прав члена жилищного кооператива, членов его семьи и правопреемников, а также самого кооператива зависят от того, полностью или нет выплачен паевой взнос за предоставленное кооперативом жилое помещение. Право собственности на жилое помещение член жилищного кооператива приобретает только после выплаты пая полностью, до этого момента он имеет право собственности только на пай.

Особого внимания заслуживает раздел жилого помещения в доме кооператива. В соответствии со ст. 127 ЖК раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Сложности возникают в том случае, когда предметом раздела является жилое помещение, за которое выплачен полностью паевой взнос, и на него возникло право долевой собственности двух или более лиц соразмерно принадлежавшим им частям пая. В данном случае спор участников общей собственности по поводу принадлежащего им имущества разрешается по правилам ст. 252 ГК, регулирующей раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.