Экзамен на адвоката

Федеральным законом от 25.02.2013 № 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"» срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2015 года

Необходимость определения порядка пользования жилым помещением появляется, как правило, в тех ситуациях, когда между собственником или нанимателем и членами семьи (бывшими членами семьи) возникают конфликты и кто-либо из них начинает чинить препятствия в пользовании жилым помещением. В большинстве случаев это выражается в смене дверных замков, препятствий в пользовании кухней, ванной и иными частями жилого помещения. В этом случае заинтересованное лицо имеет право подать исковое заявление в суд о нечинении препятствий, определении порядка пользования жилым помещением и о принудительном вселении в данное помещение, если он не имеет к нему доступа.

В таком заявлении истец должен указать, какие комнаты он просит закрепить за собой, а какие за ответчиком, при этом, вынося решение, суд руководствуется сложившимся порядком пользования жилым помещением между спорящими сторонами. Если происходит раздел однокомнатной квартиры, где невозможно выделить для каждого лица изолированное помещение, суд все равно может установить порядок пользования этим помещением.

Вопрос об определении порядка пользования жилым помещением регулируется преимущественно ГК. Так, согласно ст. 247 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – впорядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, имеет ряд особенностей. Согласно ЖК члены семьи нанимателя, а также бывшие члены семьи имеют равные права и обязанности. Определение порядка пользования жилым помещением возможно при условии, что их права не будут нарушены, а это практически невозможно. ЖК прямо не предусматривает возможность определения порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, однако это возможно по аналогии закона, применив норму ст. 247 ГК

Решая вопросы о вселении в жилое помещение и выселении из него необходимо учитывать, находится ли данное помещение в собственности или лицо пользуется им на основании договора социального найма.

Согласно ст. 70 ЖК наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – другихграждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Собственник имеет право вселять в жилое помещение родителей, супруга, детей и иных граждан.

Определенные проблемы возникают, когда лицам на праве собственности принадлежат комнаты в коммунальной квартире. В этом случае собственник имеет право вселять граждан в принадлежащее ему на праве собственности помещение, при этом согласие соседей не требуется, что существенно может ущемлять их права.

Согласно ст. 35 ЖК в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Лицо, пользующееся помещением на основании договора социального найма, может быть выселено на основании решения суда по следующим основаниям:

- невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Случаи выселения собственника жилого помещения встречаются на практике довольно редко, однако в соответствии со ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. В противном случае суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.