Александр Кайль - Долевое строительство: как не дать себя обмануть

Целесообразным в свете изложенного представляется дать определение понятию «средства массовой информации». В соответствии со ст. 2 Закон РФ от 27.12.1991 г. № 2124-1 «О средствах массовой информации» Средство массовой информации (СМИ)– периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации. Периодическое печатное издание – газета, журнал, альманах, бюллетень, иное издание, имеющее постоянное название, текущий номер и выходящее в свет не реже одного раза в год.

Последствия несоблюдения застройщиком требований по опубликованию проектной декларации серьезные: в этом случае дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. Недействительность сделок устанавливается в соответствии с правилами статей параграфа 2 гл. 9 части первой ГК РФ. Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (см. ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (см. п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (см. п. 3 ст. 167 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (см. ст. 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (см. ст. 180 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (см. п. 1 ст. 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ).

В случае признания судом недействительности такой сделки застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком денежные средства и уплатить проценты за пользование ими (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона). Очевидно, что эта норма, с одной стороны, значительно осложняет положение застройщика, с другой – сужает возможности для различных махинаций на рынке долевого строительства, это также приведет к вытеснению с рынка мелких застройщиков, не имеющих достаточных средств для самостоятельного ведения строительства. Многие в связи с этим предрекают также и рост стоимости жилья, так как потенциальные инвесторы смогут влиться в процесс финансирования на более позднем этапе.

Итак, в случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты. При этом сделана отсылка на ч. 2 ст. 9 Закона. Стоит отметить, что данная отсылка не является совсем удачной. Так указанная норма звучит следующим образом. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

В этой связи возникает вопрос о сроке возврата денежных средств. Какой срок должен применяться в рассматриваемом случае? Закон не содержит ответа на этот вопрос. А ведь соблюдение этого срока имеет большое практическое значение. С ним напрямую связывается решение вопроса о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами, что особенно актуально в современных условиях ввиду значительной стоимости недвижимого имущества. Так, если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Помимо цены договора застройщик в случае расторжения договора участия в долевом строительстве должен также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.