Александр Кайль - Долевое строительство: как не дать себя обмануть

В соответствии с действующим законодательством риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Данное условие является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.

В данном случае сделано некоторое отступление от общего правила, изложенного в ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. На основании ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Приказом Госстроя РФ от 28.06.2000 № 149 «Об утверждении рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе» установлено следующее положение. В соответствии с нормами ГК РФ (ст. 210, 211) и ЖК РФ в случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери должны компенсироваться собственником квартиры, а повреждения конструктивных элементов домов – владельцем дома. Обслуживание и ремонт жилых зданий и занимаемых по договору найма жилых помещений муниципального жилищного фонда производится за счет бюджетных средств, а домов и квартир государственного жилищного фонда – за счет средств предприятий и учреждений, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении они находятся.

Застройщик никогда не является собственником строящегося объекта и не должен стать таковым в случае нормального хода строительства. Законом устанавливается единственный случай, когда застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Это он должен сделать при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога (п. 5 ст. 13 Закона).

В ст. 8 Закона регламентируется порядок передачи объекта долевого строительства. В соответствии с данной нормой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Аналогичный порядок передачи недвижимости по различным основаниям содержит и действующий ГК РФ. Так, например, на основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем (по договору купли-продажи) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. В этой связи, думается, что уклонение застройщика либо участника долевого строительства от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно застройщика от исполнения обязанности передать имущество, а участника долевого строительства – принять имущество.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ № 698 [28].

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора), за исключением случаев строительства объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора [29], государственного пожарного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Правительству РФ делегированы полномочия устанавливать помимо вышеперечисленных документов (кроме предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет (см. ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).