Александр Кайль - Долевое строительство: как не дать себя обмануть

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Так, во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Опять же возникает вопрос: неисполнение застройщиком, какой из указанных обязанностей дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Как представляется, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, по смыслу данной нормы случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например, ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В связи с изложенным, определенный интерес представляет практика применения рассматриваемого пункта. Так по одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.

ООО «Югстрой» обратилось с иском к ЗАО «Декра-Девелопмент» и федеральному государственному лечебно-оздоровительному учреждению «Санаторий „Радуга“» о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.02.03 № 34/Д-в. Требования мотивированы уклонением ЗАО «Декра-Девелопмент» от исполнения договора в части оплаты дополнительных площадей.

ЗАО «Декра-Девелопмент» заявило встречный иск к ООО «Югстрой» о взыскании 107 100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме.

Решением от 06.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.09.06, договор от 03.02.03 расторгнут в части принадлежности ЗАО «Декра-Девелопмент» всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано. Встречный иск возвращен ЗАО «Декра-Девелопмент» в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО «Декра-Девелопмент» существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома.

Как установлено судебными инстанциями, ООО «Югстрой» (подрядчик) и ЗАО «Декра-Девелопмент» (инвестор) заключили договор от 03.02.03 № 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием «Радуга» (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО «Декра-Девелопмент» обязалось финансировать строительство 7 320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО «Декра-Девелопмент» в возводимом доме составила 4 510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2 766 960 долларов США (пункт 1.1).