Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

По смыслу ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В силу ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст.40 ЖК РФ).

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст.41 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст.42 ЖК РФ).

Следует иметь в виду, что, несмотря на существенные изменения жилищного законодательства, в настоящее время продолжает действовать Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003г. N 152 [108] БНА ФОИВ. 2003. N 46; 2003. N 51; 2005. N 3. . Понятно, что данная Инструкция должна быть приведена в соответствие с новым жилищным законодательством [109] Подробнее с положениями данной Инструкции можно ознакомиться в первом издании настоящего комментария. С. 130 — 137. .

Комментарий к статье 24

1. Комментируемая статья посвящена некоторым особенностям государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество и сделок с долями в данном праве. Эти особенности связаны с таким свойством права общей собственности, как наличие двух и более сособственников, а также особыми правилами обращения долей в праве общей долевой собственности, распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности.

2. ГК РФ понимает под общей собственностью имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет — то совместная. По общему правилу (ст.244 ГК РФ) общая собственность является долевой, за исключением тех случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Так, ГК РФ указывает на два таких случая: общая собственность супругов (ст.256) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). Ряд законов также предусматривает возможность образования общей совместной собственности. Это Семейный кодекс РФ [110] СЗ РФ. 1996. N 1. Ст.16; 1997. N 46. Ст.5243; 1998. N 26. Ст.3014; 2000. N 2. Ст.153. , который законным режимом имущества супругов признает режим общей совместной собственности, а также устанавливает некоторые правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов (ст.35 СК РФ).