Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3. Федеральный закон от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" [111] СЗ РФ. 2003. N 24. Ст.2249. , который заменил Закон РСФСР 1990г., также предусматривает режим общей совместной собственности членов хозяйства на его имущество, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Кроме того, Федеральный закон от 15 апреля 1998г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" [112] СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801; 2000. N 48. Ст.4632; 2002. N 12. Ст.1093; 2003. N 50. Ст.4855. предусмотрел для одной из форм некоммерческих объединений, а именно для садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, создание совместной собственности на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов. Такой режим распространяется на любое имущество общего пользования, приобретенное таким способом, в том числе и на земельные участки общего пользования. Однако, если имущество приобретается не за счет целевых взносов членов, а за счет специального фонда товарищества, формируемого из вступительных и членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, то такое имущество общего пользования принадлежит самому товариществу и на него не распространяется режим общей собственности членов такого товарищества. Также согласно п.4 ст.14 указанного Закона при предоставлении земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений за плату, земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Это тот относительно короткий период, когда члены такого объединения имеют предоставленный для определенных целей земельный участок в общей совместной собственности. Право общей совместной собственности может возникнуть у членов такого некоммерческого объединения и при приватизации земельных участков из государственных и муниципальных земель, полученных ими на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, при этом в такой приватизации не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом. При проведении такой приватизации общее собрание членов некоммерческого объединения вправе решить, на каком праве приобретаются эти участки. Среди таких титулов закон предусматривает и общую совместную собственность членов такого объединения.

Ранее также и Закон РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [113] См.: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472. предусматривал возможность передачи жилых помещений в совместную или долевую собственность совместно проживающих в таком помещении лиц, однако Федеральный закон от 15 мая 2001г. N 54-ФЗ [114] СЗ РФ. 2001. N 21. Ст.2063. слова "совместную или долевую" исключил и не оставил ни одного упоминания о совместной собственности при приватизации жилого помещения. Также Федеральным законом от 26 ноября 2002г. N 153-ФЗ [115] СЗ РФ. 2002. N 48. Ст.4738. была внесена ст.3.1, согласно которой "в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное". Из этого можно сделать вывод, что приватизировать жилое помещение в общую совместную собственность было возможно только до 31 мая 2001г., т.е. до вступления в силу указанного Закона от 15 мая 2001г. Кроме того, статья говорит о порядке раздела общей совместной собственности в случае смерти одного из сособственников. Приватизация жилых помещений может производиться и в общую долевую собственность, и в личную собственность одного из жильцов, при этом правила, в частности, семейного законодательства применяются в полном объеме, так как приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Это безвозмездная сделка, поэтому следует учитывать, что, согласно ст.36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, является его собственностью.

Указанные изменения в законе не влияют на возможность возникновения общей долевой собственности у собственников квартир в многоквартирном доме, независимо от того, приватизированы ли в нем все квартиры или нет. Так, в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Кроме того, жилые помещения в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, главной вещью которых является жилое помещение, а принадлежностью — обслуживающие вещи, находящиеся в общем пользовании.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 25 декабря 2000г. по делу N 78-Г00-61 [116] СПС "КонсультантПлюс". указала, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.