Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

? сведения о ранее выданном паспорте гражданина Российской Федерации;

? о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета;

? об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста;

? о регистрации и расторжении брака;

? о детях, не достигших 14-летного возраста;

? о выдаче основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации;

? об идентификационном номере налогоплательщика.

Срок действия паспорта гражданина:

? от 14 лет – до достижения 20-летнего возраста;

? от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста;

? от 45 лет – бессрочно.

Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные Положением о паспорте гражданина Российской Федерации, является недействительным. Таковыми отметками, в том числе являются отметки органов пограничного контроля иностранных государств.

Проводя анализ готовности Заемщика погасить кредит – (путем анализа представленных документов об исполнении заемщиком ранее возникших обязательств), Специалист по ипотеке должен определить, насколько можно доверять данному Заемщику, исходя из субъективных характеристик его личности. Важно установить, насколько клиент Банка является ответственным при выполнении принятых на себя ранее обязательств.

Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для принятия обоснованного решения о возможности исполнения обязательств, взятых на себя Заемщиком по новому кредиту (см. подробнее Шевчук Д.А. Банковские операции. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Своевременность исполнения обязательств Заемщиком анализируется в целом (в некоторых случаях в кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который не обязательно демонстрирует пренебрежение обязательствами по кредитам). При необходимости у Заемщика могут быть истребованы письменные объяснения по поводу всех платежей, просроченных в прошлом.

По требованию Банка Заемщиком предоставляются документы по имеющимся/погашенным обязательствам перед третьими лицами:

? Кредитный договор (договор займа);

? Выписка кредитора – кредитной организации по счету учета средств предоставленного кредита (либо справка займодавца – не кредитной организации за подписью руководителя и главного бухгалтера);

? Копии финансовых документов, подтверждающих исполнение им обязательств.

Коэффициент К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан Заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения (см. подробнее Шевчук Д.А. Основы банковского дела. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006). Коэффициент К/З – соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества, рассчитывается следующим образом:

Максимальная сумма кредита может составлять не более 70 % и не менее 10% от стоимости заложенного недвижимого имущества, но не более ликвидационной стоимости заложенного недвижимого имущества по Отчету об оценке.

Какие этапы необходимо пройти клиенту, покупающему квартиру по ипотеке? Шевчук Денис Александрович подробно рассказывает, как действовать на каждом из этапов, чтобы сделка прошла максимально гладко. Также приводятся примеры кредитных программ некоторых банков.

Мы рассмотрим только сделки с городским жильем, покупаемым на вторичном рынке, поскольку такие сделки наиболее распространены. В дальнейших статьях будут рассмотрены этапы ипотечных сделок на первичном рынке, а также этапы сделок с коттеджами и земельным участками.

Ипотечная сделка – покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но является залогом до момента полного возвращения кредита банку.

Тут возможны различные способы: можно собирать информацию самостоятельно, благо, практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Можно обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный отдел или к ипотечному брокеру, и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если вы заключаете с агентством договор на оказание риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы и получить кредит.

Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не очень широкий выбор программ, а институт независимых ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.

Весьма ответственная и в то же время творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно документы для определенного банка довольно трудно – у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но можно попробовать сделать это и самостоятельно, благо в Сети есть подробные инструкции на эту тему, в том числе и с формальными критериями банков (подробнее на сайте www.denisshevchuk.narod.ru).

Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее.

Также приятная новость для заемщика: практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего, потенциальному заемщику придется идти в банк лично (хотя есть ряд банков, которые могут принять решение о кредите заочно) и отвечать на различные вопросы. Стоит наизусть выучить ответы своей анкеты и соблюсти максимально строгий стиль в одежде. Оперативность банков в принятии решения о кредите тоже различна – от рекламируемых 24 часов до вполне реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти документы попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и могут быть использованы как элемент кредитной истории (см. подробнее в книге Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).