Елена Латынова - Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

Нельзя прекратить договор найма в части выселения только бывшего члена семьи работника, не прекратившего трудовые отношения с предприятием. Если работник прекратил трудовые отношения с предприятием, прекращается и договор найма с выселением как нанимателя общежития, служебного жилья, так и членов его семьи, в том числе бывших членов семьи. Без прекращения договора найма с работником предприятия бывший член семьи нанимателя служебного жилья или жилого помещения в общежитии может быть выселен по иску собственника общежития, служебного жилья или по иску нанимателя такого жилья о расторжении договора найма по основаниям ст. 90 ЖК (см. гл. 14).

Одним из доводов лиц, выселяемых из общежития, против освобождения жилья может быть несоответствие дома статусу общежития.

По ЖК (ч. 2 и 3 ст. 94) под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

По опыту могу сказать, что в правоустанавливающих документах на существующие общежития часто имеется масса нарушений: например, собственник общежития может оказаться вовсе не собственником, переоборудование общежития может быть произведено с нарушениями и государственной санитарной службой не выдан санитарный паспорт на это общежитие и т. п.

В связи с этим Пленум Верховного Суда РФ рекомендовал судам общей юрисдикции при разрешении споров о выселении из общежития проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком; находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеется ли штат для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

Лица, к которым по указанным выше основаниям применим ЖК РСФСР, обладают не только льготами, установленными ст. 108 ЖК РСФСР, они не могут быть выселены из общежития или служебного жилого помещения, если уволились с предприятия, предоставившего общежитие хотя и по собственному желанию, но по уважительным причинам.

Суд признает уважительными такие причины, как: болезнь, препятствующая продолжению работы или проживанию в данной местности (согласно медицинскому заключению, вынесенному в установленном порядке); необходимость ухода за больными членами семьи (при наличии медицинского заключения) или инвалидами I группы; зачисление в высшее, среднее специальное или иное учебное заведение, в аспирантуру или клиническую ординатуру; нарушение администрацией предприятия трудового договора, невыплата или задержка заработной платы.

В судебной практике при применении ст. 108 ЖК РСФСР обсуждался вопрос о том, кто относится к одиноким лицам, проживающим вместе с несовершеннолетними детьми. В результате Верховный Суд РФ для единообразного применения закона рекомендовал к таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших впоследствии семьи, относить, в частности, разведенного супруга, оставшегося проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевшего супруга, усыновителя, опекуна (попечителя).

В ЖК уже нет льготы для одиноких лиц, проживающих в общежитии или служебном помещении вместе с несовершеннолетними детьми, зато есть недостаточно обоснованная льгота для членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии.

Членом семьи, как известно, может быть и великовозрастный дееспособный сын, в чем же его преимущество перед одинокой матерью с ребенком, не получающей достойных алиментов от горе-мужа? Полагаю, что это явное нарушение ст. 19 Конституции явится поводом для обращения кого-либо в Конституционный Суд РФ.

Жилое помещение, предоставляемое лицам, подлежащим выселению из общежитий и служебных квартир с предоставлением другого жилого помещения, необязательно должно быть благоустроенным, так как этого требования не содержится в ч. 3 ст. 103 ЖК.

Единственное условие – оно должно находиться в черте соответствующего населенного пункта. Поскольку ЖК только в одной ст. 90 содержит требования к другому жилому помещению, следует применять это положение, согласно которому другое жилое помещение должно быть не менее 6 кв. м жилой площади на человека.

Предоставляемое другое жилое помещение не должно иметь статус специализированного жилого фонда, так как выселяемое лицо не является работником предприятия и, соответственно, у него отсутствуют основания для проживания в таком жилом фонде. В принципе, другое жилое помещение может быть передано выселяемому лицу в собственность.

Часть 2 ст. 102 ЖК применяется при ликвидации общежития. Как известно, этот процесс слишком затянулся. По ранее существовавшему законодательству за лицами, проживающими в общежитии, при его ликвидации закреплялись занимаемые ими жилые площади по договорам социального найма. При этом переселение из одного жилого помещения в другое допускалось только с согласия проживающего. Занимаемые жилые помещения могли иметь и больший, чем установленный для общежитий, размер жилой площади – 6 кв. м. По ЖК, при переходе прав собственности (это не только ликвидация общежития) на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии договор найма такого жилого помещения прекращается и наниматель подлежит выселению с предоставлением другого жилья, отвечающего указанным выше требованиям. Считаю, что это еще одно ущемление прав лиц, проживающих в специализированном фонде, по сравнению с теми правами, которыми они обладали ранее.

...При рассмотрении заявленного требования о выселении ответчиков из общежития судом было установлено, что ранее руководство академии обратилось с просьбой к главе администрации города о переводе пяти квартир общежития в жилищный фонд и закреплении этих квартир за сотрудниками академии. На основании такого обращения постановлением главы администрации с этих квартир был снят статус «общежития» и утверждено предоставление квартир проживающим в этих квартирах гражданам. В дальнейшем квартиры приватизировались и совершались сделки по отчуждению квартир.