Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Поэтому опытный риелтор все подробно записывает и составляет себе план. В «Характеристику объекта» вносится все: куда выходят окна, что, где и как в квартире.

Таким образом, при просмотре риелтор изучает объект недвижимости, выявляет его положительные и отрицательные стороны, дает ему оценку, а значит, устанавливает цену и определяет уровень его ликвидности. Презентация — это этап изучения товара, его юридических особенностей и его собственников, а презентация здесь — это регулируемая выдача информации о товаре и собственниках.

При организации и проведении риелторского просмотра зачастую возникают ситуации, когда продавцы и покупатели не изъявляют желания приезжать в агентство недвижимости, они также не всегда хотят, чтобы риелтор приезжал к ним на предварительный просмотр без покупателя. Часто встречаются ситуации, когда покупатель не понимает, зачем ему ехать в агентство (ради того, чтобы на агента посмотреть?).

В такой ситуации риелтор говорит клиентам, что договор на риелторское обслуживание можно заключать только в условиях офиса, ведь чаще всего печать агентства недвижимости — одна и ее нецелесообразно уносить из офиса, ведь в это же время она может потребоваться для заключения подобных договоров с другими клиентами. При посещении офиса клиенты могут познакомиться с руководством агентства недвижимости, проконсультироваться у юриста агентства, да и частенько оформление и передача задатков/авансов осуществляется в агентстве. А клиенту небезразлично, что «он увидит, куда деньги понесет».

Таким образом, риелторский осмотр — очень важный этап сделки. Зачастую от результатов его проведения зависит успешность протекания всех дальнейших планов и подэтапов сделки.

Квартира, дом и район, в котором она находится, могут быть представлены наглядными (образными) и концептуальными средствами. Так, каждая квартира имеет те или иные количественные параметры (высота, ширина, удаленность) и качественные характеристики и окружающая ее территория имеют тот или иной вид. Все это не только позволяет построить образ объекта недвижимости или, иными словами, его образно-концептуальную модель, но также выделить и оценить потребительские свойства, которыми обладает тот или иной объект недвижимости.

Следовательно, к задачам риелторского осмотра можно отнести следующие:

1) построить адекватную образно-концептуальную модель квартиры;

2) выявить и классифицировать ее недостатки и достоинства;

3) оценить потребительские свойства квартиры и определить степень ее ликвидности;

4) подготовить обоснование цены квартиры.

Одной из часто встречающих риелторских ошибок является совмещение этапа риелторского осмотра и показа квартиры покупателям, чтобы сэкономить время. Правильно выполненный риелторский осмотр создает информационную базу для ведения дальнейшей работы, положительный эмоциональный фон во взаимоотношениях с продавцами недвижимости, формирует риелтора как профессионала.

Риелтор должен правильно организовать встречу. При ее назначении с продавцами квартир или их доверенными лицами (контрклиентами, представителями противоположной стороны) для проведения просмотра следует помнить, что встречу следует назначать в конкретном месте и в точное время. «Точечный» принцип при назначении места и времени встреч — это принцип однозначности в принятии решений. Следует использовать простые и понятные всем ориентиры при назначении встреч (центр зала метро, платформы, дома).

Однажды автор, будучи начинающим риелтором, назначил своему клиенту-покупателю место встречи у станции метро Белорусская. Был морозный зимний день. Автору пришла в голову мысль, что если клиент придет, то ему будет холодно ждать на улице и он зайдет в вестибюль метро, где встретиться будет проще. Однако клиент оказался закаленным, он не только стоял у центрального входа, он еще и ходил к другому выходу из метро и там искал своего риелтора, который в это время выходил на улицу и высматривал клиента. Так они и не встретились…

Риелтор должен уметь рассчитывать время и приходить на встречу заранее. Тем самым он демонстрирует, что ценит время клиента, уважительно относится к делу, ради которого они встретились. Не зря во Франции родилась поговорка: «Точность — вежливость королей».

К приходу возможных покупателей необходимо подготовиться. Уберите квартиру, наведите порядок или сделайте недорогой косметический ремонт. Помните, что вложенные в дорогостоящий ремонт деньги, как правило, не компенсируются при продаже квартиры. Любой «евроремонт» квартиры в пятиэтажке не превратит ее в квартиру в новом кирпичном доме.

Можно вывезти громоздкую мебель, сломать встроенные шкафы, что сделает квартиру зрительно более просторной. Если вы уберете все лишнее с балкона, то и сами сможете рассмотреть его пространство.

В коммунальной квартире, да и не только в ней, желательно убрать места общего пользования, так как они, как и протечки на потолке и стенах, не дают положительную характеристику вашим соседям.

Показ квартиры лучше всего проводить не в домашней одежде, ведь хороший имидж человека — это его дополнительное достоинство.

А. А. Шихмагометов отмечает, что обычно маклер заранее «подготавливает» жильцов к предстоящей встрече с клиентом. Следует помнить, что:

1) ответственность у всех участников сделки разная, но у покупателей и продавцов она наивысшая. Поэтому вы должны знать, за что отвечаете и что именно вам необходимо контролировать в деятельности риелтора;

2) вы не имеете опыта подготовки и проведения сделок с недвижимостью, поэтому риелтор должен хотя бы в общих чертах обучить вас азам риелторского дела, куда входят правила проведения презентаций недвижимости;

3) технология выполнения сделок с недвижимостью — сложное и многоаспектное дело, и разобраться самостоятельно в нем сложно. Поэтому риелтор должен вас учить и наставлять;

4) правила проведения показов и просмотров одинаковы, поэтому, обучаясь правильно себя вести при показе, вы будете правильно действовать и при просмотре альтернативных вариантов, когда окажетесь в роли покупателей;

5) клиенты иногда высказывают недовольство относительно необходимости траты времени на проведение показов и просмотров жилья при совершении альтернативных сделок. Помните, что вы стали продавцом или покупателем на рынке недвижимости. Это тоже профессия , на освоение которой необходимо затратить время и силы и приобрести определенные знания и навыки.

Чтобы показы квартиры состоялись, следует установить ей рыночную цену. Ее завышение может отпугнуть покупателей. Вначале осуществите микромаркетинг: обзвоните 5–7 агентств недвижимости, посмотрите профильные газеты и журналы хотя бы за 1–2 недели, а то и за месяц и только после этого устанавливайте стоимость жилья. Ведь «рекламный» этап обычно длится не менее 10–15 дней.