Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

Наниматель государственного жилья превратился в основную фигуру жилищных отношений. Иные формы – приобретение собственного или кооперативного жилища, наем жилья в частном доме встречались значительно реже.

Распад СССР, переход от плановой экономики к условиям рыночных отношений резко изменили ситуацию с правовыми формами удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Была проведена почти полная приватизация государственного жилищного фонда, которая превратила большинство нанимателей государственных жилищ в их собственников. Собственниками стали и члены бывших жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Государство освободило себя от обязанностей обеспечивать всех нуждающихся в жилье граждан.

Статья 25 Конституции РК говорит лишь о создании условий для обеспечения жильем, государство обязывается предоставлять жилье из государственных жилищных фондов за доступную плату не всем, а только указанным в законе категориям граждан.

Сегодня поэтому собственник жилища является основной фигурой жилищных отношений,и юридический режим таких жилищ определяется в основном законодательством о праве собственности. Но и в современных условиях договор найма жилища сохраняет существенное значение,поскольку все еще затрагивает интересы миллионов граждан.

Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основном главой 30 (ст. 601–603) Особенной части ГК и Законом о жилищных отношениях. Статья 601 ГК определяет этот договор следующим образом:

«По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату».

Из определения можно выявить особенности,которые отличают данный договор от других договоров имущественного найма (аренды).

Во-первых, одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин).Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жилищного найма.

Во-вторых, предметом договора может быть только жилище(т е. жилой дом или квартира), предназначенное или используемое для постоянного проживания (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Помещение, используемое для иной основной цели (производственной, торговой, выставочной и т. п.) может быть предметом имущественного, но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребыванием пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, туризма, лечения или иных аналогичных занятий (общежития, гостиницы, мотели, санатории, туристические базы и т. п.), регулируется специальными нормами, не входящими в состав жилищного законодательства, и потому договоры на оказание соответствующих услуг также не относятся к договорам найма жилого помещения.

Закон различает понятия «жилище» и «жилое помещение» (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Они соотносятся между собой как понятия родовое и видовое. Жилище– это отдельнаяжилая единица (индивидуальный жилой дом или квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания. Это – род. А в его состав входит видовое понятие – жилое помещение (квартира),которое может быть частью многоквартирного дома. Без специального выделения эти термины здесь используются как синонимы. Поэтому в последующем наряду с термином «договор найма жилища», мы будем пользоваться также термином «договор найма жилого помещения». В литературе и на практике встречается также однозначный термин – «договор жилищного найма».

В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателяжилого помещения.

При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения»; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.

В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношениях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему правовому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственногожилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частногожилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилищепредоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.

Это – первая категорияпретендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище(не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте;в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам(совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством [151]); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях(инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).

Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечисленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.