Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

К правам нанимателя можно отнести также предоставленную ему законом возможность в любое времяс согласия совершеннолетних членов семьи расторгнуть договорнайма жилого помещения. При этом не требуется ни предварительного предупреждения, ни уважительности причин, ни выплаты каких-либо денежных компенсаций (ст. 102 Закона о жилищных отношениях).

Таковы основные права нанимателя. Что же касается его обязанностей,то они, как это вытекает из определения договора найма жилого помещения, сводятся в основном к содержанию жилища и его оплате.В этом отношении они мало отличаются от обычных обязанностей нанимателя в общем понятии договора имущественного найма (аренды).

Наниматель, прежде всего, обязан содержать жилище в таком состоянии, в каком он получил его от наймодателя, с учетом, конечно, нормального износа. Нанимателю поэтому следует устранять текущие мелкие повреждения, не затрагивающие существенных условий пользования жилищем и его оборудованием. Повреждения же, вызванные действиями самого нанимателя, членов его семьи либо других лиц, пользовавшихся жилищем с согласия нанимателя, должны исправляться последним за его счет независимо от их характера. В связи с этим нормативные акты обязывают нанимателя допускать в помещение лиц, уполномоченных на проверку состояния квартиры или на устранение повреждений, доступ к которым возможен только из этой квартиры (например, п. п. 4 и 7 Типового договора найма жилища).

Самым важным является своевременная оплатананимателем помещения. По этому поводу Закон о жилищных отношениях (ст. 97) предусматривает, что размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местными исполнительными органами (в домах коммунального жилищного фонда) или администрацией государственных предприятий (в домах, принадлежащих этим предприятиям). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно тем органам, какие предоставляют услуги. Закон о жилищных отношениях предусматривает также выплату жилищных пособий малоимущим социально защищаемым гражданам, у которых расходы на содержание жилища и коммунальные услуги составляют более 30 процентов к совокупному доходу семьи.

В случае проживания в одном жилище нескольких лиц, не составляющих одну семью, они делят жилищно-коммунальные платежи по взаимному соглашению, а при недостижении такового – по решению суда. Все это предусмотрено ст. 97 Закона о жилищных отношениях.

Наниматель обязан вносить плату за жилище, потребление коммунальных и других услуг не позднее 5 числа следующего за платежным месяца. При этом наниматель вправе требовать перерасчета платежей за обслуживание, ремонт дома и жилищно-коммунальные услуги при невыполнении наймодателем своих обязанностей по обслуживанию или обнаружении завышения тарифов (п. 4, 6 Договора к Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

Таково общее содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

Вместе с этим Закон о жилищных отношениях предусматривает особенности договорного положения лиц, относящихся к указанным выше разным категориям нанимателей. Так, объем правомочий лиц, относящихся к первой категории(социально защищаемые граждане), включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением.Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом производится, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон о жилищных отношениях не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Ко второй категориимы выше относили лиц, связанных с государством своими служебными обязанностями.Это – граждане, получившие жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон о жилищных отношениях называет приравненными к служебным(п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях, определенных ст. 91 Закона о жилищных отношениях, в условиях проживания той или иной из названных групп они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника жилища. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Правовое положение граждан, относящихся к третьей категории(работники государственных предприятий), во многом является сходным с положениемлиц, получивших государственную квартиру в связи со своими служебнымиобязанностями. Но никакой законодательный акт не предусматривает выселения их (работников предприятий) при прекращении трудовых отношений. Такое основание может возникнуть лишь тогда, когда оно включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно – договора найма жилья.