Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

Четвертая категорияохватывает нанимателей, проживающих в государственных служебных жилых помещениях,которыми признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Правовой режим государственных служебных жилых помещений отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

в) ограничена возможность приватизации служебных жилых помещений. Учитывая строго целевое назначение служебного жилища, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений. Такова же и судебная практика;

г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса данного нанимателя – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Закона о жилищных отношениях весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 статьи 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещенияможет быть предъявлено в течение трех летсо дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (ст. 111, отсылающая к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

И, наконец, пятая категория.Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, которые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими правами нанимателей государственных квартир, в том числе – правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других категорий (кроме социально защищаемых граждан), – это независимость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей пятой категории являются бессрочными и безусловными.

О возможности расторжения договора по желанию нанимателя уже говорилось. Возможно, разумеется, расторжение договора и по взаимному желанию сторон.

Но первостепенное значение для нанимателя и всех лиц, проживающих вместе с ним, имеет возможность принудительного расторжения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию наймодателя.Такое расторжение возможно с соблюдением одновременно трех требований: а) по основаниям, прямо предусмотренным Законом о жилищных отношениях; б) по решению суда; в) с последствиями, прямо предусмотренными названным Законом о жилищных отношениях.

Выселениеможет производиться: а) без предоставления другого жилища; б) с предоставлением другого благоустроенного жилища;в) с предоставлением другого пригодного для проживания жилогопомещения.

Выселение без предоставления другого жилищадопускается по основаниям, установленным ст. 107 Закона о жилищных отношениях. Большинство таких оснований предусматривалось и ранее действовавшим законодательством.

Это, во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения. Если известно лицо, виновное в разрушении или порче, суд может ограничиться выселением только этого лица.

Во-вторых, использование жилища с нарушением требований законодательства, прежде всего – требований ст. 4 Закона о жилищных отношениях, из текста которой вытекает недопустимость для нанимателя использования жилища по нежилому назначению (такое использование при соблюдении ряда условий разрешено только собственнику). Сюда же можно отнести переоборудование и перепланировку жилых помещений без согласия собственника и без соблюдения некоторых других требований (надлежащий проект и т. д.).

В-третьих, нарушение правил общежития, ведущее к невозможности для других лиц проживания с нанимателем или его семьей в одном доме. Оценка нарушений в соответствии с юридическими и этическими нормами может производиться судом при рассмотрении исковых требований о выселении.

В-четвертых, уклонение от оплаты за пользование жилищем без уважительных причин в течение шести месяцев подряд. И здесь уважительность причин оценивается судом. Уклонение от оплаты за пользование помещением даже при отсутствии оснований для применения такой суровой меры, как выселение без предоставления другого жилища, не лишает, конечно, наймодателя права взыскивать с нанимателя задолженность в обычном порядке принудительного погашения денежных обязательств.

В-пятых, выселение из жилища лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены таких прав, признается невозможным.

Следующие два основания,предусмотренные подпунктами 6 и 7 ст. 107 Закона о жилищных отношениях, имеют в виду выселение не как следствие расторжения договора найма государственного жилого помещения, а как следствие незаконного вселения– самовольный захват квартиры, либо недействительность самого договора, по которому предоставлялось жилище. Различие здесь заключается в том, что при расторжении договора наниматель признается законно проживавшим до момента расторжения. Во втором случае незаконность проживания признается изначальной, и лицо, подлежащее выселению, вообще не должно считаться нанимателем. Но сама процедура выселения таких лиц, незаконно вселившихся в жилище, аналогична процедуре выселения нанимателей, законно получивших права проживания, но затем утративших их вследствие расторжения договора.