Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

В соответствии с Законом «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. (далее – Закон, Жилищный закон) под жилищем понимается отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания (ст. 2). К жилищным следует отнести также отношения, объектом которых выступает на только жилище как отдельный предмет, но также часть жилища.

Характер проживания в жилище может быть различным: постоянное, временное, в связи с работой или иными обстоятельствами, без такой связи и т. д… Но все разновидности при их весьма существенном различии входят в единое понятие жилищного правоотношения, основным стержнем которого служит субъективное право гражданина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещный характер.

Как отмечалось в главе 1, существенной чертой всякого вещного права, кроме прав собственности, является, как правило, его комплексный характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных (обязательственных) элементов. Их соотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным. И граница между ними носит весьма условный характер.

В пределах общего понятия «право на жилище» можно различить несколько разновидностей. Назовем главные из них:

право собственности на жилище;

жилищное право участника кондоминиума;

право пользования кооперативной квартирой;

право пользования жилищем в частном жилищном фонде;

право пользования государственным жилищем.

Здесь различаются:

общее право пользования жилищем в коммунальном жилищном фонде;

право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам;

право пользования жилищем, принадлежащим государственному предприятию;

право пользования служебным жилым помещением;

право пользования жилищем, приравненным к служебному.

Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое, как известно, означает для собственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Границы возможного осуществления правомочий определяются общим образом (недопустимость нарушения прав и правомерных интересов других лиц) или конкретными запретами закона. Эти же правила действуют, конечно, и в отношении права собственности на жилище.

В недалеком еще прошлом права собственника жилого дома или квартиры ограничивались законом и особенно – практикой его применения в большей степени, нежели собственника других видов имущества. Например, действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс Республики Казахстан запрещал собственнику жилища использовать его по нежилому назначению (ст. 4, 14). Практика исполнительной власти последних лет во многих регионах Казахстана запрещала собственнику приватизированного жилища свободно продавать его. И сейчас еще сохранились некоторые ограничения менее существенного характера. Но при этом особенности права собственности на жилище не выходят за пределы видовой специфики общего родового понятия.

Поэтому в настоящей главе не уделяется специальное внимание праву собственности на жилище, поскольку такое право рассматривается в других местах данной работы.

Хотелось бы остановиться только на одном вопросе.

В полном соответствии с общими правомочиями собственника Жилищный закон предоставил собственнику жилища права использовать свою квартиру или свой дом по нежилому назначению (ст. 4, 18). В отличие от этого законодательство Российской Федерации сохраняет для частного жилья прежний режим – использование только по жилому назначению. Нежилое использование допускается, но только после перевода соответствующего помещения в категорию нежилых (ст. 288 ГК РФ). Подобные ограничения не учитывают ни статуса подлинного собственника,ни возможностей оперативных изменений в характере использования частного жилища.

Помимо собственника его квартирой могут пользоваться другие лица: члены семьи, наниматели части или всего жилого помещения, гости, иные временные жильцы. Их положение с позиции «права на жилище» следует рассмотреть в настоящей работе.

Прежде всего – члены семьи собственника жилого помещения. Их правовое положение и характер права на жилище определены в основных чертах Жилищным законом. Речь идет, конечно, о членах семьи, проживающих в одном жилище с собственником, т. е. о членах семьи, вселенных собственником в свое жилище. Круг таких членов семьи определен ст. 21 Закона. Они имеют равное с собственником право пользования помещением (п. 1 ст. 22). И это право защищается от нарушений со стороны любых лиц, даже – собственника. Такие члены семьи вправе вселять в помещение без согласия собственника своих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 22). Это свидетельствует о высокой степени автономности и абсолютного характера права членов семьи.

Они сохраняют право пользования помещением, даже выходя из состава семьи собственника (п. 1 ст. 22). При реквизиции жилища или выкупе земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей члены семьи и даже бывшие члены семьи собственника приобретают право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации, – налицо право следования (п. 1 ст. 30 Закона).

Дополнительной защитой обеспечены интересы несовершеннолетних детей из состава семьи собственника при прекращении его права на жилище (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 30 Закона).

Изложенное дает основание оценить права членов семьи собственника на принадлежащее ему жилище в качестве вещного права, хотя оно и ограничивается производным и зависимым характером от права собственника.

Вещный и более самостоятельный характер прав членов семьи собственника жилища, их защита против нарушений со стороны других лиц, в том числе – против собственника, более четко выражены законодательством Российской Федерации (см., например, ст. 292 ГК РФ). Такое же мнение высказывалось в российской литературе. [98]Высказывались, впрочем, и противоположные мнения, согласно которым права членов семьи собственника жилища носят не вещный, а обязательственный характер. [99]

Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего назовем права участника кондоминиума. «Кондоминиум» – это новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно – осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.