Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

Но есть и еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, – исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправданно, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно – денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.

Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений, другой член семьи, постоянно проживавший в квартире, другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия, иное лицо.

Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям – право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольнопередает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным,и правопреемник определяется непосредственно закономили по уполномочию закона.

Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.

Специально следует отметить последствия такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5 ст. 12 Закона это ведет к преобразованию жилищного вещного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из п. 4 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства, п. 2 ст. 9 Закона Республики Казахстан «О собственности», подпункт 5 ст. 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.).

Для правильного применения этого важного предписания закона следует ответить минимум на два вопроса: 1) в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; 2) ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе.

Необходимость ответа на первый вопрос вытекает из того, что ст. 12 Закона и ст. 235 Гражданского кодекса связывают возникновение права собственности на жилище только с внесением членом кооператива всей суммы паевого взноса. Но другие статьи Гражданского кодекса (118, 155, 236, 238) связывают возникновение права собственности на недвижимость с моментом ее государственной регистрации.

Так когда же возникает право собственности на квартиру – со дня внесения взноса или со дня регистрации? Ответ имеет весьма важное практическое значение.

Алматинский суд рассматривал дело по иску И. к ЖСК о признании истца собственником кооперативной квартиры, ранее принадлежавшей его сестре С., которая также проживала в этой квартире. Обстоятельства дела таковы. С., будучи членом жилищно-строительного кооператива, внесла всю сумму паевого взноса, а через несколько дней после этого оформила завещание, назначив И. своим единственным наследником. Она подготовила все документы для регистрации права собственности на квартиру, однако скоропостижно скончалась, не успев завершить регистрацию.

Жилищный кооператив принял решение о выселении И. из указанной квартиры, выплате ему паенакоплений С. и о передаче квартиры другому лицу, принятому в члены кооператива. Мотивом решения послужило то, что С. еще не успела зарегистрировать квартиру и, значит, не стала ее собственницей. Поэтому И. имеет право только на паенакопления.

Суд отказал в иске, согласившись с мотивировкой ответчика (ЖСК). Дело неоднократно пересматривалось, и в конце концов И. был признан собственником спорной квартиры.

Такое решение представляется правильным. Оно основывается на том, что внесение полной суммы пая – это основной правообразующий волевой акт, направленный на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Член кооператива, внесший пай, приобретает право на регистрацию, и если он умер, не успев зарегистрировать оплаченную квартиру, то право на должное оформление собственности в числе других имущественных прав переходит к наследникам умершего. К тому же новая редакция ст. 155 Гражданского кодекса установила, что сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.В данном же случае законодательные акты (ст. 235 ГК и другие) связывали завершенность сделки (внесение паевого взноса) не с регистрацией, а с окончательным паевым расчетом.

Ответ на второй вопрос сводится, по нашему мнению, к тому, что преобразование вещного жилищного права на кооперативное жилище в право собственности не ведет к автоматическому выходу из кооператива.

Утративший ныне силу Жилищный кодекс Республики Казахстан 1992 г. называл (ст. 100) полное внесение паевого взноса за квартиру среди других оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, но новый Закон вполне обоснованно отказался от такого предписания.

Выход из состава кооператива – сугубо добровольное действие. Признавать члена кооператива выбывшим помимо его воли – значит исключить его из кооператива, но подобного исключения Закон не предусматривает.

Преобразование права на квартиру одного, нескольких или даже всех членов ЖК в право собственности преобразует дом, который был единым объектом собственности жилищного кооператива, в объект кондоминиума, но органом управления таким домом может оставаться жилищный кооператив, ибо ст. 42 Закона допускает такую форму управления объектом кондоминиума. Конечно, член кооператива, превратившись в собственника своей квартиры, приобретает все правомочия собственника, прежде всего – правомочия свободно, не требуя согласия кооператива, распоряжаться своей квартирой. Он не может также быть исключенным из кооператива, ибо исключение, предусмотренное ст. 59 и 61 Закона, направлено на лишение члена кооператива прав на кооперативную квартиру, а собственника нельзя путем исключения из кооператива лишить этого права.