Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

Конечно, по своей волесобственник вправе выйти из состава кооператива, поскольку кооператив – добровольное объединение. Но он (собственник) остается участником кондоминиума, и, следовательно, у него сохраняются предусмотренные ст. 36 Закона обязанности по содержанию дома как единого жилищного комплекса. А поскольку обязанности, накладываемые кооперативом, все равно нужно исполнять, то собственник квартиры напрямую заинтересован в том, чтобы принимать участие в определении этих обязанностей, т. е. заинтересован в сохранении своего членства в кооперативе.

В итоге рассмотрения прав члена жилищного кооператива можно прийти к выводу, что по всем основным признакам (объект права, характер правомочий и другие признаки, определенные главой I настоящей работы) такое право может быть отнесено к категории вещных прав.

Такими же являются права на жилище у членов семьи владельца кооперативной квартиры, имеющих право на часть паенакоплений.

Что же касается других совместно проживающих членов семьи, то их права производны и зависимы от прав члена кооператива. Закон (ст. 58) упоминает лишь об их праве проживания (пользования) в помещении. Никаких других правомочий для них жилищное законодательство прямо не устанавливает. Но, учитывая близость правового статуса владельца кооперативной квартиры к статусу гражданина-собственника частной квартиры, можно, по нашему мнению, признать по аналогии за членами семьи кооператора правомочия членов семьи собственника, которые были освещены в первом разделе настоящей главы.

Наниматель жилого помещения – это лицо, которое возмездно пользуется чужим жилищем (домом, квартирой) или его частью. Основанием права нанимателя служит договор, заключаемый с наймодателем – собственником жилища.

Договор найма жилого помещения строится по общей модели арендного договора, отличаясь от него рядом видовых особенностей. По субъекту – нанимателем может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо вправе взять в аренду жилые помещения, но не для личного использования по жилому назначению, т. е. для юридического лица это обычный договор аренды. Даже в случаях, когда договор заключается юридическим лицом для передачи в качестве жилища определенному физическому лицу, это не договор жилищного найма, а договор аренды в пользу третьего лица.

Основным предметом договора найма жилого помещения служит жилище в том понимании, какое дается статьей 2 Закона.

Собственник жилища, как уже отмечалось, вправе использовать его и по нежилому назначению, в том числе – путем сдачи в аренду лицу, размещающему в квартире мастерскую, офис, магазин и т. п. Но такое использование – право не нанимателя, а собственника. Договор, заключаемый нанимателем с собственником жилища для его использования по нежилому назначению, является обычным договором аренды, отнюдь не договором найма жилого помещения. Он не создает, следовательно, жилищных прав нанимателя.

Итак, договор найма жилого помещения порождает право нанимателя самостоятельно владеть, пользоваться и в ограниченных пределах, определяемых законодательством и собственником жилища, распоряжаться жилым помещением. Это – необходимые и самые важные признаки вещного права. Поэтому и нанимателя жилого помещения мы можем отнести к обладателям вещного права.

Но эта общая характеристика нуждается в существенной конкретизации, учитывающей, обладает ли субъект права достаточной степенью правовой автономии, т. е. возможностью самостоятельно принимать те или иные распорядительные решения, может ли он непосредственно вступать в правоотношения с третьими лицами по поводу объекта своего права, вправе ли такой субъект применять от своего имени средства защиты вещных прав при нарушении принадлежащих ему правомочий.

В пределах общего понятия субъективного жилищного права можно различать права нанимателей в частном жилищном фонде или в государственном жилищном фонде. В свою очередь, наниматели в частном жилищном фонде могут проживать: а) в квартирах, прямо предназначенных для сдачи в наем (ст. 24 Закона о жилищных отношения; б) в жилище, в котором постоянно проживает сам собственник.

В государственном жилищном фонде также можно различать нанимателей, проживающих в квартирах, предназначенных для:

а) граждан независимо от места работы;

б) работников предприятия, которому принадлежит дом;

в) малоимущих социально защищаемых граждан;

г) для государственных служащих, работников бюджетных организаций, военнослужащих, лиц, занимающих государственные выборные должности;

е) для некоторых других более малочисленных групп нанимателей.

Различие прав, принадлежащих той или иной из названных здесь категорий нанимателей, заключается в разном объеме правомочий по распоряжению помещением, разных основаниях принудительного прекращения права и в разных условиях приватизации нанимаемого помещения. Эти особенности рассмотрим несколько ниже.

Здесь, как отмечалось, можно различить две группы нанимателей. Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп нанимателей (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия могут предусматриваться Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предлагает Закон.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды, например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Квартиры всех категорий частного жилищного фонда не подлежат приватизации. Возможна лишь продажа квартир нанимателям, которые там проживают, на условиях, согласованных продавцом и покупателем. Это специально следует отметить потому, что в недалеком прошлом ставился вопрос и даже выдвигались требования о приватизации квартир в домах, принадлежащих Союзу писателей, Центросоюзу и некоторым другим негосударственным организациям, которые являлись частными собственниками своего имущества.