Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

Вещный характер права нанимателя на жилое помещение нам приходилось отмечать и доказывать еще много лет тому назад. [105]

Ко второй группе относятся наниматели квартир из жилищного фонда государственных предприятий (подпункт 2 п. 1 ст. 3 Закона).

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей найма жилища государственных предприятий. Этому посвящена только ст. 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, определяя, что порядок предоставления таких жилищ и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Правительство, однако, после введения в действие Закона не принимало каких-либо общих постановлений, определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество могут увеличиваться, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, не противоречащими законодательству, которые действовали ранее и будут действовать до их отмены или замены правилами будущих постановлений Правительства.

Из Жилищного закона вытекает, в частности (п. 1 ст. 100), что жилища государственных предприятий предоставляются их работникам, но могут также предоставляться другим лицам. Вопрос о предоставлении решается, очевидно, органами управления предприятием. Они же вправе устанавливать порядок жилищного учета и очередность предоставления жилищ. Квартиры могут, разумеется, предоставляться только лицам, нуждающимся в жилье (ст. 69 Закона).

Права и обязанности нанимателей жилищ предприятий в основном совпадают с общими правами и обязанностями нанимателей жилищ из государственного коммунального жилищного фонда. Выше они уже рассматривались.

Следует полагать, что права нанимателя на жилище, полученные от предприятия, являются бессрочными и не зависят от изменения места работы.

Таким образом, в соответствии с сегодняшним законодательством правовое положение нанимателей из второй группы аналогично рассмотренному выше правовому положению нанимателей первой группы. Можно поэтому сделать и аналогичный вывод: права нанимателей жилищ государственных предприятий могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.

Третья группа – это малоимущие социально защищаемые граждане, перечень которых определен ст. 68 Закона. Такой же в основном перечень действовал и прежде. Он включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения или иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.

Закон требует, чтобы лица, входящие в эту группу, были не только социально защищаемыми, но одновременно и малоимущими, однако не определяет понятия малоимущих граждан. Оно, очевидно, должно быть более общим не только для жилищного, но и для других видов законодательства, решающих вопросы социальной защиты и социальной помощи.

Впредь до законодательного уточнения этого понятия следует, по нашему мнению, признавать малоимущими те семьи, где на каждого члена семьи приходится не более минимальной заработной платы.

Малоимущим социально защищаемым гражданам жилище предоставляется в виде отдельной комнаты, нескольких комнат или квартиры. Площадь предоставляемого жилища должна соответствовать размерам, определяемым Правительством Казахстана, но не менее действующей в Республике санитарной нормы (в настоящее время – 6 кв. метров жилой площади на человека).

Что же касается содержания права нанимателя, относящегося к рассматриваемой группе, то оно включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом может производиться, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Наниматель вправе самостоятельно вселять в свое жилое помещение членов семьи, других граждан, причем членов семьи – независимо от согласия собственника дома. Вселенные члены семьи при согласии на это нанимателя приобретают на жилое помещение такие же права, какими обладает наниматель.

Наниматель или члены семьи при временном отсутствии сохраняют за собой право на жилое помещение (ст. 85, 86 Закона). Законом признается и право на обмен, хотя для этого требуется согласие местного исполнительного органа (п. 2 ст. 98).

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Таким образом, право на жилое помещение граждан, отнесенных к рассматриваемой группе, обладает необходимыми признаками вещного права.

К четвертой группе можно отнести граждан, получивших жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях в условиях проживания каждой из названных категорий они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника имущества. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.