Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву

Все это свидетельствует о том, что права нанимателей, относящихся к данной категории, на занимаемое ими жилое помещение в преобладающей своей части носят вещный характер, хотя некоторые из правомочий, входящих в комплекс данного права, имеют обязательственное содержание и определяются договором нанимателей с собственником помещений (о ремонте, использовании внеквартирных нежилых помещений, пользовании земельным участком и другие правомочия). [106]

Пятая группа охватывает нанимателей, проживающих в служебных жилых помещениях, которыми традиционно признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Перечень должностей, занятие которых связывается с предоставлением служебного жилого помещения (СЖП), устанавливается законодательством (ст. 109 Жилищного закона). Отметим при этом, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Во всех разновидностях частного жилищного фонда выделение каких-либо жилых помещений в качестве служебных целиком зависит от воли собственника, который самостоятельно вправе определять, какие именно квартиры и каким образом будут связаны с трудовыми обязанностями лиц, получающих такие квартиры. Разумеется, условия проживания должны быть приняты теми, кто согласен пользоваться помещением в соответствии с волей собственника, но государство в это не вмешивается, если не считать установления некоторых общих обязательных правил, которые в равной степени распространяются на все виды жилищных отношений.

Что же касается правового режима государственных служебных жилых помещений, то он, этот режим, отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

в) прямого запрета приватизации СЖП новый Жилищный закон, в отличие от Жилищного кодекса 1992 г. (ст. 19), не содержит. Но, учитывая строго целевое назначение служебного жилого помещения, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений; [107]

г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса нанимателя СЖП – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Жилищного закона весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 ст. 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (см. ст. 111, отсылающую к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

В итоге можно сделать вывод, что права нанимателя государственного служебного жилого помещения содержат, хотя и в ограниченном объеме, элементы, необходимые для отнесения этого права к категории вещных жилищных прав.

Выше рассматривались права нанимателей в жилищах, приравненных к служебным. При заметном терминологическом сходстве в обозначении (служебные и приравненные к служебным) эти два вида государственных квартир имеют значительные правовые различия по основаниям возникновения прав, их содержанию и прекращению.

Во-первых, в отличие от прав нанимателя СЖП, наниматель жилища, приравненного к служебному, должен относиться к категориям лиц, перечисленных п. 2 ст. 67 Жилищного закона. Такие лица получают жилье в порядке установленной очередности (ст. 74). Для получения подлинно служебного помещения не требуется соблюдения данной процедуры.

Во-вторых, квартиры из фонда жилых помещений, приравниваемых к служебным, в отличие от СЖП, могут находиться в отдалении от места работы нанимателя.

В-третьих, права нанимателя помещения, приравненного к служебным, значительно шире прав нанимателя подлинно служебного жилого помещения. Наниматель первого из таких помещений имеет возможности для обмена, вселения в помещение других лиц, сохранения при временном отсутствии, для приватизации квартиры. Право на приватизацию, не реализованное нанимателем в случае его смерти, переходит к членам семьи. Такими возможностями не обладают наниматели СЖП.

Требования к размеру тех и других помещений, количеству комнат в них и уровню благоустройства можно признать равнозначными.

Значительное сходство правовых режимов служебных жилых помещений и помещений, приравненных к служебным, проявляется в основаниях выселения из тех и других помещений без предоставления другого жилища (ср. ст. 104 и 111 Жилищного закона).

Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по своему содержанию не отличаются какими-либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.

Передача в собственность и последствия такой передачи здесь не рассматриваются. Нас интересует только механизм и последствия договорного предоставления жилища в пользование, в силу которого одна из сторон договора становится нанимателем жилого помещения.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых, – о предоставлении жилища в будущем. По этому договору гражданин – будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением (договор найма жилого помещения).