Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

• положение, предусматривающее, что нарушение обязательств по договору о залоге означает одновременно нарушение основного обязательства;

• положение, предусматривающее право кредитора требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства при неисполнении договора о залоге.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного

залогом обязательства, когда:

– предмет залога, оставленный у залогодателя, выбыл из его владения с нарушением условий договора о залоге;

– залогодателем были нарушены правила о замене предмета залога;

– предмет залога был утрачен по причинам, за которые залогодержатель не отвечает;

– залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога.

Обязательство, обеспеченное залогом, может быть исполнено досрочно по требованию залогодержателя. Если требование последнего не будет удовлетворено, то обращение взыскания на предмет залога может быть осуществлено в том случае, если залогодатель: нарушил правила о последующем залоге; нарушил правила о распоряжении заложенным имуществом; не выполнил обязанности, предусмотренные п.п. 1 и 2 п. 1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ. Как уже отмечалось, залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

а) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, на сумму не ниже размера требования;

б) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

Залог прекращается:

● в случае прекращения обязательства, обеспеченного залогом;

● по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ;

● при гибели заложенного имущества или прекращении заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;

● при продаже заложенного имущества с публичных торгов, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Взыскание на предмет залога может быть обращено в судебном порядке, но только в том случае, если:

● для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или властного органа;

● предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную общественную ценность;

● залогодатель отсутствует и установить место его нахождения не представляется возможным.

В случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо в иных случаях, определенных договором залога, оно продается на торгах тому, кто предложил наивысшую цену. Начальная продажная стоимость заложенного имущества определяется решением суда. Только в случае признания повторных торгов заложенного имущества несостоявшимися залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. При этом стоимость предмета залога не может быть ниже его начальной стоимости, предложенной на повторных торгах, более чем на 10%. Если же, тем не менее, залогодержатель в течение одного месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, не воспользуется правом оставить за собой предмет залога, договор о залоге прекращается.

В соответствии с действующим законодательством не может быть предметом ипотеки имущество:

● изъятое из оборота;

● на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание;

● в отношении которого предусмотрена приватизация;

● приватизация которого запрещена.

Объекты гражданских прав, в частности имущество, делятся на те, которые: свободно продаются и покупаются; продаются и покупаются, но только по специальному разрешению или только определенным участникам; вообще не могут продаваться. Данная классификация закреплена в ст. 129 ГК РФ, которая дает характеристику объектов гражданских прав в зависимости от их оборотоспособности, то есть способности свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Следующая группа объектов гражданских прав – ограниченно оборотоспособные, то есть те, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению в порядке, установленном законом. Среди данной группы выделяют такие объекты гражданских прав, как земля и другие природные ресурсы, которые могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Подведя итог, можно сказать, что передавать в залог можно лишь легитимно оборотоспособное имущество либо имущество, ограниченное в обороте, но с ограничениями, предусмотренными для данного имущества. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, дан в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. В частности, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на:

• жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и совместно проживающих членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением, если это помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

• земельные участки, на которых расположены указанные выше жилые помещения.

Ограничением для объектов, передаваемых в ипотеку, является обязательность или, наоборот, невозможность приватизации данных объектов. Как уже отмечалось, приватизация – это передача (отчуждение) имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Такая передача происходит в порядке, предусмотренном законодательными актами о приватизации (ст. 217 ГК РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Надо также отметить, что ряд объектов гражданских прав, являясь ограниченно оборотоспособными, могут отчуждаться только определенным участникам оборота. Так, в соответствии со ст. 3 Федерального Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставным (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды [19]. Кроме того, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). Теоретически в залог такие земли иностранцам передавать можно, но после того, как это имущество по основаниям допускаемым законом оказалось у них в собственности, оно должно быть отчуждено в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В случае если указанное имущество своевременно не будет отчуждено с учетом его характера и назначения, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, оно подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы, либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (ст. 238 ГК РФ).