Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Много вопросов возникает при передаче технической и иной документации на многоквартирный дом согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Письмом от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 [77] Цит. по ИБД «КонсультантПлюс». Минрегионразвития РФ указал на то, что поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся техническая документация на многоквартирный дом должна передаваться безвозмездно.

Е.А. Максимкина отмечает, что в Жилищном кодексе «преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, права и обязанности лиц, их осуществляющих», а «диспозитивные нормы встречаются достаточно редко» [78] Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8 // ИБД «КонсультантПлюс». . Это еще раз подтверждает низкий уровень самостоятельности граждан в жилищной сфере и некоторое «недоверие» государства к самоопределению граждан в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома.

Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») [79] См.: Российская газета. 2006. № 184. .

По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55 % многоквартирных зданий в России и около 3 % жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии [80] Игорь Артемьев предлагает стимулировать рост числа ТСЖ // Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы http://www.fas.gov.ru/article/a_196.shtml . При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет [81] См.: Галкин И. Дома продают вместе с жильцами // Российская бизнес-газета. 2006. № 548. . Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).

Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» [82] См.: Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место // Российская газета. 2006. № 4022. . Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Но необходимо учесть, что с 1 марта 2010 г. действие этой статьи о приватизации будет отменено в силу подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса. Опубликовано сообщение, что Минрегионразвития РФ готовит поправки в Жилищный кодекс о том, чтобы в процессе передачи жилья в собственность граждан проводить капремонт многоквартирного дома [83] См.: Невинная И. Казна поможет жильцам // Российская газета. 2006. № 4017. . Думается, что обязанность проводить капремонт необходимо возложить на государственные и муниципальные органы (владельца жилищного фонда) не только при передаче жилья в собственность, но и в тех случаях, когда приватизация состоялась ранее и капремонт не проводился. Правительство Москвы в своем постановлении от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» [84] См. пункт 7.1 постановления Правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 8. продекларировало свое намерение разработать и установить порядок предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Можно сделать вывод о том, что «внедрение в жизнь» норм Жилищного кодекса об управлении многоквартирными домами потребует достаточного количества времени и сил, издания определенных нормативных актов и внесения изменений в действующее законодательство. По мнению О.Н. Диордиевой, к повсеместному введению норм ЖК РФ, «регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года» [85] Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс». .

В связи с этим необходимо согласиться с мнением А.Б. Рыжова о необходимости «масштабной государственной пропаганды норм Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами» [86] Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс». . Отмечается необходимость проведения активной просветительской и PR-кампании среди населения, направленной на создание положительного имиджа жилищно-коммунальной реформы и повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ [87] См.: Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя // Российская газета. 2006. № 4085. . Статьей 165 ЖК РФ предусмотрены меры по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

Итак, попробуем дать более полное и развернутое определение понятия «управление многоквартирным домом».

Управление многоквартирным домом – упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:

благоприятных и безопасных условий проживания граждан;