Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.

Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).

Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком – в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.

Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо, как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК РФ).

Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» [92] СЗ РФ. 2001. № 33 (ч. 1). Ст. 3431. (далее – Федеральный закон от 8 августа № 129-ФЗ).

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание членов жилищного кооператива;

конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;

правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Общее собрание жилищного кооператива и в установленных случаях конференция – высшие органы управления кооперативом (ст. 116 ЖК РФ), решения которых, принятые в установленном порядке, являются обязательными для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ). Компетенция общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом (п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Жилищный кодекс не дает рекомендаций по определению вопросов, которые могут или должны быть отнесены к компетенции общего собрания. Такой подход нельзя признать правильным, т. к. это может затруднить утверждение собранием устава и привести к конфликту между учредителями при решении вопроса о компетенции общего собрания. Однозначно можно сказать, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива должно быть отнесено решение следующих вопросов:

внесение изменений и/или дополнений в устав кооператива (т. к. именно к компетенции общего собрания относится утверждение устава – п. 4 ст. 112 ЖК РФ);

избрание правления жилищного кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ);

избрание ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (п. 1 ст. 120 ЖК РФ);

утверждение заявлений о приеме в члены жилищного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖК РФ) и исключение из числа членов кооператива (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);

установление условий и порядка внесения паевого взноса (т. к. условия и порядок должны быть определены уставом, который утверждается собранием, – п. 1 ст. 125 ЖК РФ);

решение вопроса о преобразовании жилищного кооператива (ст. 122 ЖК РФ);

решение вопроса о ликвидации жилищного кооператива (ст. 123 ЖК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ).

Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.

Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).

П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» [93] Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005. § 1 гл. 11 // ИБД «КонсультантПлюс». . Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).