Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

как должна поступать ресурсоснабжающая организация, если не все собственники помещений заключат с ней договоры о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома?

Представляется, что целесообразно установить, что договор о поставке ресурсов для общего имущества многоквартирного дома заключается между ресурсоснабжающей организацией и организацией, выбранной собственниками для обслуживания внутридомовых инженерных систем. Указанные эксплуатирующие инженерные системы дома, организации производили бы учет потребленных для обслуживания общего имущества ресурсов и взимали бы плату за них с собственников.

В силу ст. 426 ГК РФ все договоры, указанные в п. 2 ст. 164 ЖК РФ, являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Согласно п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ и п. 1 ст. 157 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 23 мая 2006 г. № 307 утвердило Правила предоставления гражданам коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями [91] См. постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501. . Согласно п. 5 указанных Правил обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.

Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома. Процедура взыскания задолженности будет весьма затруднительной. Например, с эксплуатирующей организацией заключается один договор всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме. Кому именно эксплуатирующая организация должна предъявлять требование оплатить работы (услуги)? Вероятно, в данном случае согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ имеет место солидарная обязанность (ответственность) ввиду неделимости предмета обязательства: эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, которое является неделимым в силу подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Следовательно, эксплуатирующая организация вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 322 ГК РФ). При этом целесообразно предъявлять требования лишь к тем собственникам помещений, которые подписали договор с этой организацией (п. 1 ст. 164 ЖК РФ). В дальнейшем собственник помещения в многоквартирном доме, исполнивший солидарную обязанность, приобретает право регрессного требования к остальным должникам-собственникам за вычетом доли, падающей на него (подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Только в отличие от общего правила, установленного подп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ, исполнивший солидарную обязанность собственник приобретает право регрессного требования к остальным должникам не в равных долях, а в долях, соответствующих их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 37 ЖК РФ).

Сложнее будет взыскивать задолженность ресурсоснабжающим организациям. В такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном разд. Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). Такие меры будут стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно урегулировать все вопросы с неплательщиками путем общественного воздействия на них.

Систематическое толкование норм Жилищного кодекса о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме позволяет сделать следующие выводы:

управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме;

при этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивидуально-коллективный характер – эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно.

Отмеченные сложности в реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом, видимо, делают такой способ управления не очень привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. По-видимому, такой способ управления будет использоваться не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник (или собственники), который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Для получения полномочий таким собственником необходимо лишь указать в протоколе решения общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления домом на то, что этот собственник правомочен представлять других собственников в отношениях с третьими лицами. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией. Профессиональные управляющие организации в большей степени могут способствовать защите интересов собственников во взаимоотношениях с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями.

Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:

жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);

жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);

потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).