Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;

надлежащего содержания общего имущества дома;

предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.

Пунктом 1 ст. 161 ЖК РФ установлены следующие способы управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

В литературе высказано не бесспорное мнение о том, что установленное Жилищным кодексом многообразие способов управления направлено «на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами» и должно «стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания» [88] См.: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: ГроссМедиа, 2006; пункт 3 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс». .

Рассмотрим установленные способы управления подробнее.

Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.

Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:

один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);

иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.

В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено, что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т. к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации [89] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 3 Комментария к ст. 164 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс». .

В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров ресурсоснабжающих организаций – договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Как справедливо указывает С.Л. Филимонов, применение данного способа управления многоквартирным домом влечет за собой следующее:

увеличение накладных расходов ресурсоснабжающих организаций в связи с увеличением числа абонентов (потребителей), что может повлечь изменение тарифов;

каждый собственник несет отдельную (персональную) ответственность по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями, и потому такие организации не вправе прекращать поставку ресурсов на весь дом в целом в связи с их неоплатой, а вправе применять такую санкцию только в отношении конкретного абонента-неплательщика [90] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ под общ. ред. В.М.Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006; п. 1 Комментария к ст.164 ЖК РФ // Цит по: ИБД «КонсультантПлюс». .

В данном случае непонятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь? Норма помещена в раздел Жилищного кодекса, посвященный управлению многоквартирным домом, т. е. управлению, в первую очередь, общим имуществом дома. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Поэтому необходимо понимать, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, не исключено, что ресурсоснабжающие организации столкнутся с определенными трудностями. Например:

ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников;