Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

В США различают:

первичный ипотечный рынок – здесь происходит предоставление ипотечных жилищных кредитов заемщикам;

вторичный ипотечный рынок – продажа ипотечных кредитов ипотечным институтам или специальным агентствам и организация выпуска и обращения ценных бумаг на основе закладных.

Вторичный рынок, в свою очередь, можно разделить на два сегмента:

рынок купли-продажи ипотечных кредитов; рынок ценных бумаг на основе закладных.

Параметры первичного рынка ипотечных кредитов

Некоторые параметры первичного ипотечного рынка США приведены в табл. 3.1 и на рис. 3.4.

Таблица 3.1

Количество ипотечных кредитов (в тыс. шт.), предоставляемых на первичном рынке США

Источник: Mortgage Banker’s Association of America

Традиционно кредиты под залог домов на одну семью превышают объем кредитов, предоставляемых под залог многосемейных домов или квартир в кооперативных домах или кондоминиумах.

Рис. 3.4. Годовой объем предоставленных ипотечных кредитов (по данным Mortgage Banker’s Association of America)

Участники первичного рынка ипотечных кредитов

Основными участниками первичного рынка ипотечных кредитов являются (табл. 3.2):

ссудо-сберегательные ассоциации (трифты);

ипотечные компании;

коммерческие банки.

Таблица 3.2

Доли участников первичного ипотечного рынка США (в процентах)

Источник: U.S. Department of Housing & Urban Development

В течение последних двадцати лет доля трифтов на первичном ипотечном рынке снизилась с 53 % до 18,3 %, в то время как доля ипотечных компаний выросла до 56 %. Доля других организаций: кооперативных банков, кредитных союзов, страховых и строительных компаний, постоянно уменьшается.

Ссудо-сберегательные ассоциации(трифты) (в США называются Savings and Loans Association или сокращенно S&L, или thrift’s) – кредитно-депозитные учреждения, использующие вклады клиентов для предоставления ссуд под залог на недвижимое имущество и другие нужды.

Созданные еще в XIX в., трифты были основой для ипотечного кредитования в годы, предшествующие Великой депрессии. Именно они первыми приняли удар и обанкротились. Именно на их поддержку были направлены усилия федерального правительства в 30-е гг.

В результате принятия ряда законов и создания правительственных структур была создана система, поддерживающая трифты и перераспределяющая риски между участниками ипотечного рынка. На вершине пирамидальной системы – Федеральная жилищная администрация (FHA), опирающаяся на агентства ипотечного кредитования.

Второй уровень образует «Федеральное бюро жилищного кредита» (Federal Home Loan Board), которое координирует деятельность одиннадцати центральных банков жилищного кредита (Federal Home Loan Bank System), занимающихся рефинансированием различных кредиторов по жилищным ссудам. Банки являются собственностью трифтов.

Третий уровень, Федеральная корпорация страхования ссудо-сберегательных ассоциаций (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance Corporation – FSLIC), которая под контролем FHLBS обеспечивает страхование депозитов клиентов трифтов.

Благодаря этой системе, трифты в своей деятельности не знали проблем вплоть до 1970 г. Ограничение процентных ставок и установление предела вознаграждения по вкладам банков долгое время позволяло трифтам привлекать достаточно надежные и сравнительно дешевые ресурсы, из которых они предоставляли кредиты с фиксированной ставкой, гарантированно превышающей стоимость депозитов.

После 1970 г. темпы роста инфляции в стране возросли и процентные ставки поднялись, что вызвало финансовые затруднения у трифтов. Кроме того, появились новые финансовые инструменты, например ипотечные бумаги прямого действия, обеспечивающие инвесторам более высокие доходы.

Меры, принятые правительством (Закон о депозитных учреждениях), позволили оставшимся трифтам избежать банкротства и повысить прибыльность их деятельности. В то же время трифты, не привыкшие к новым видам деятельности, совершали неосторожные поступки, что постепенно привело к значительному уменьшению доли трифтов на первичном рынке ипотечных кредитов.

Суть изменений заключалась в том, что раньше устанавливался потолок, ограничивающий суммы, выплачиваемые банками вкладчикам по их вкладам, – 5,25 %. Это облегчало жизнь банкиров, так как они заранее точно знали, какие будут издержки на капитал, и поэтому могли выдавать ссуды на условиях, гарантирующих прибыль. После выхода закона банки должны были конкурировать с другими финансовыми организациями в борьбе за вклады потребителей. Процент, выплачиваемый ими вкладчикам, стал изменяться в зависимости от условий на денежном рынке и конкурентной борьбы.

В этот период FHLBS и FSLIC, анализируя каждый неблагополучный трифт, предпринимали меры по изменению структуры капитала трифтов или их слиянию. Так, двенадцать техасских трифтов, потерпевших убытки в результате уменьшения добычи нефти, были слиты в один «American Federal Bank». В других случаях они предлагали кому-либо выкупить трифты, при посредничестве федерального правительства. Таким образом, большинство конкурентоспособных трифтов оказались в собственности Пенсионных фондов и страховых компаний.

Сегодня в США насчитывается примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных ассоциаций (трифтов). Самым крупным является «Home Savings of America», его оборот по займам на жилье достигает 4 % общего оборота по стране.

В последние годы доля трифтов в организации ипотечных займов неуклонно уменьшается. Эта тенденция вызвана тем, что трифты повысили свою активность на рынке ипотечных ценных бумаг, предпочитая эту деятельность организации первичных кредитов.

Ипотечные компании.В США к ипотечным компаниям (Mortgage Companies) относят как кредитные институты, оказывающие полный спектр банковских услуг – ипотечные банки, так и корпорации, не имеющие банковской лицензии, но оказывающие сервисные услуги по организации ипотечных кредитов за счет заемных средств.

Десять ведущих ипотечных компаний США (по состоянию на 1998 г.), выступающих в качестве ипотечных банков, приведены в табл. 3.3.

Рост роли ипотечных компаний начался с началом 90-х гг. В 1992–1993 гг. был зафиксирован наиболее значительный рост объема кредитования ипотечными компаниями (см. табл. 3.2).

Рост объемов кредитов, предоставляемых ипотечными компаниями, связан с тем, что в последние годы стал отчетливо формироваться «ипотечно-риэлторский бизнес», заключающийся в оказании сервисных услуг по подготовке документации по ипотечным кредитам, оформлении договоров купли-продажи жилой недвижимости с финансированием сделки за счет заемных средств. Зачастую отделы коммерческих банков, занимавшихся раньше работой с ипотечными заемщиками, выделяются в отдельные компании.