Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Естественно, что каждый недостаток в череде этих юридических фактов вызывает и ошибку в записи. Например, при недействительности сделки, направленной на возникновение или прекращение права, внесенная на ее основании запись будет сообщать о праве, которое в действительности не существует, либо же, наоборот, умалчивать о каком-либо из существующих субъективных прав. Та же ситуация имеет место и тогда, когда запись о праве вносится в реестр или же удаляется из него случайно, по ошибке.

Другими словами, цель обеспечения фактической достоверности (правильности) реестра не всегда достижима: содержание реестра может не соответствовать действительности.

Практический эффект начала внесения, таким образом, не абсолютен: «Нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно» [76] См.: Базанов И. А. Указ. соч. С. 148. . Полной картины существующих в отношении недвижимой вещи прав в этих случаях получить не удается. Цель ведения поземельных книг – упрочение оборота недвижимостей – не достигается, ведь каждый случай расхождения между реестром и действительным положением дел есть предпосылка к тому, что доверившееся реестру лицо обманется в своих ожиданиях и лишится приобретенной вещи.

Ввиду этого со временем и был выработан особый прием юридической техники [77] Впервые использован в 1794 г. составителями Прусского Ландрехта (Земельного закона). См.: Башмаков А. А. Указ. соч. С. 34–35. , посредством которого поземельной книге сообщается так называемое свойство публичной достоверности [78] «Начало публичного доверия к реестру», «свойство материальной гласности реестра»; по аналогии с терминологией теории ценных бумаг – «свойство ордерного квалитета», «начало бесповоротности» и др. – фиктивная, сугубо юридическая характеристика реестра в качестве надежного и безошибочного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества.

Для этого в гражданский закон вводится правило, устанавливающее, что для тех приобретателей, которые при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагались на реестр, его содержание признается достоверным, хотя бы это и не соответствовало действительности [79] См.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 45. Также см. § 892 ГГУ: «Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на… [недвижимость]». . Непосредственный практический эффект этого правила сводится к тому, что доверившиеся реестру лица освобождаются из-под действия принципа nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet [80] 50. 17 D. 54. .

Например, если лицо совершит сделку по приобретению права на недвижимость с тем, кто хоть и не является ее действительным (материальным) собственником, но значится таковым в реестре, то оно и в самом деле приобретает право собственности – так, будто бы оно приобретено у настоящего собственника.

Единственным условием этого является добросовестность самого приобретателя, последняя же налицо всегда, когда он верил в правильность содержания книги и по обстоятельствам дела не мог и не должен был в ней сомневаться [81] Никаких повышенных требований к бдительности осматривающего книгу лица предъявляться не должно: уже только тот факт, что реестр ведется официальным государственным органом, вполне располагает к мысли, что делается это аккуратно и не без оснований, что заполнен реестр правильно. . Если это условие соблюдено, приобретатель получает действительное право от того, кто этим правом не обладает, приобретает его a non domino .

Другими словами, если этому не препятствует содержание самого реестра, для добросовестных третьих лиц субъективные права считаются существующими и принадлежащими именно тому, кто указан в реестре в качестве их обладателя [82] Естественно, это правило не действует, когда осуществление права именно в том виде, каким оно записано в реестр, невозможно: к примеру, доверившись неактуальному реестру, лицо совершает сделку по приобретению физически не существующего объекта. . В этом заключается так называемое положительное действие начала публичной достоверности.

«Отрицательный» же его эффект проявляется в том, что добросовестный приобретатель права не связывается в его осуществлении ничем, на что ему не было указано реестром: какими бы правами третьих лиц ни была обременена недвижимость, ни одно из них не является для добросовестного приобретателя обязательным, если в момент приобретения он не мог узнать о них из реестра. Иначе говоря, в правиле о публичной достоверности книги воспроизводится известный афоризм вексельного права «quod non est in cambio, non est in mundo» : если о существовании чьего-либо права на недвижимость нельзя узнать из реестра, то для добросовестного приобретателя условия этого права неважны [83] «Если ипотека показана в книге как погашенная, то для нового приобретателя земли или залогопринимателя она считается несуществующей, хотя бы погашение последовало по ошибке» ( Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 48). .

Указанные проявления свойства публичной достоверности складываются в формулу, передающую основную идею принципа: «Для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию – почитается неверным» [84] См.: Башмаков А. А . Указ. соч. С. 36. .

Желательно далее, чтобы, позаботившись об интересах добросовестных третьих лиц, не забыли и о тех, за чей счет осуществляется эта забота: ведь то, что идет на пользу одним, производится во вред другим, тем, чье право из реестра ошибочно вычеркнуто, описано в нем неправильно или же пока еще в него не занесено.

Средствами защиты интересов этих лиц должны быть особые разновидности вносимых в реестр записей – так называемые протестативные и предварительные отметки . Специфика их заключается в том, что, в отличие от обычных записей о праве, отметки не свидетельствуют о каких-либо правах на недвижимость. Их цель заключается в том, чтобы воспрепятствовать возможным ссылкам на публичную достоверность реестра: предупреждая добросовестных приобретателей о возможном расхождении реестра с действительностью, они исключают ссылку на добросовестность заблуждений этих лиц.

Отметки представляют собой записи, которыми заинтересованное лицо, считающее себя действительным (и иногда – исключительным) правообладателем, но не упомянутое в этом качестве в реестре, предупреждает общественность о своем притязании на соответствующий объект недвижимости: «Содержащиеся в реестре сведения ненадежны и в ближайшее время могут или же должны быть исправлены в мою пользу» (§ 438 АГУ, § 883, 899 ГГУ, ст. 959, 961 ШГУ).