Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Конкретные комбинации всевозможных приемов обеспечения полноты, формальной правильности (достоверности) и гласности правового положения объектов недвижимости разнятся от государства к государству, и вряд ли могут быть обнаружены два национальных законодательства, в которых эти приемы были бы полностью идентичными.

Тем не менее общий исторический ход зарождения и последующего целенаправленного развития различных типов организации заполнения поземельных реестров привел к тому, что любая из существующих регистрационных систем в своих принципиальных моментах может быть сведена к одному из трех основных исторически сложившихся типов: германскому, французскому или же англо-колониальному типу, возникшему в праве бывших английских колоний.

В основании подразделения большинства регистрационных систем на три указанных типа находятся существенные различия в тех материально-правовых последствиях, которые придаются записи субъективного права на недвижимость в поземельную книгу.

А.Регистрационная система современной Германии имеет своим истоком прусское законодательство XVIII в., в свою очередь черпавшее основные идеи организации поземельных книг из права отдельных торговых городов Германии XII–XIV вв. [90] Башмаков А. А . Указ. соч. С. 9; Ельяшевич В. Б . Указ. соч. С. 14; Базанов И. А . Указ. соч. С. 501. Свое законченное выражение система ведения поземельных книг получила в отдельных нормах ГГУ, устанавливающих материально-правовые последствия записи прав в книгу, и в положениях специального Закона о порядке ведения поземельных книг от 24 марта 1897 г. (ред. 10.10.2013), регулирующего формальную, организационную сторону устройства регистрационной системы (Положение о поземельной книге, Grundbuchordnung ).

Ключевые черты германского регистрационного порядка (воспринятого также в Австрии, Венгрии, Латвии, Литве, Польше, Словакии, Словении, Хорватии, Швейцарии, Эстонии и др.) состоят в следующем.

1. Ведение поземельных книг организовано на основе реальной системы их заполнения: вносимые в книгу записи размещаются соответственно разделам (листам), приуроченным к каждому из объектов недвижимости, расположенных в данной местности (§ 2, 3 Положения о поземельной книге).

2. В целях обеспечения полноты сведений о правовом положении недвижимого имущества в германском законодательстве последовательно реализуется начало внесения : § 873 ГГУ устанавливает, что для передачи права собственности на земельный участок (а согласно § 94 ГГУ возведенные на нем сооружения считаются его составной частью), для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.

С учетом положений § 435 ГГУ, содержащего понятие обременения правом, возникновение, изменение или прекращение упомянутых в Книге 3 ГГУ вещных прав на недвижимое имущество (право собственности, земельные сервитуты, узуфрукт, преимущественное право покупки земельного участка, так называемое вещное обременение земельного участка – возложение на каждого его собственника обязанности натуральных выдач, ипотека, поземельный и рентный долги – как право на получение единовременной или же периодических денежных выплат с каждого собственника земельного участка) подлежат записи в поземельной книге.

Старшинство прав определяется моментом их записи (§ 879 ГГУ). Таким образом, в германской регистрационной системе используется наиболее действенное из известных средств обеспечения полноты сведений поземельной книги: изменение указанных прав признается лишь постольку, поскольку они внесены в реестр, и только лишь записанное в этом качестве лицо является, за редкими исключениями (например, в случае принудительного отчуждения), управомоченным на какие-либо распоряжения значащейся в реестре недвижимостью (§ 13 Положения о поземельной книге) [91] См.: Базанов И. А . Указ. соч. С. 125–126. . Оборот недвижимого имущества осуществляется в рамках реестра.

Тем не менее сама по себе, в отрыве от материально-правовых оснований возникновения субъективного права, запись его не порождает: германская регистрационная система воспроизводит афоризм о том, что «нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно». Запись является не основанием , а только лишь способом приобретения права на недвижимость. Основанием же этого права являются те или иные юридические факты, которые в соответствии с гражданским законодательством необходимы для возникновения субъективных прав на любое, не только недвижимое, имущество.

Для случаев договорной передачи прав на любые, в том числе и недвижимые, вещи в германском праве действуют особые правила. Если в иных правовых системах переход права на вещь осуществляется на основании обязательства того или иного вида (например, договорного, деликтного, кондикционного), то в соответствии с § 873, 929 ГГУ переход права собственности на движимые и недвижимые вещи осуществляется на основе особого так называемого вещного договора, заключаемого сторонами во исполнение обязательства по отчуждению вещи [92] Подробнее о вещном договоре в праве Германии см.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. . Указанный договор представляет собой абстрактное, т. е. не раскрывающее полной хозяйственно-юридической цели деятельности сторон, соглашение [93] Об абстрактных сделках см.: Догадов В. М . Абстрактные и материальные обязательства в современном праве. СПб., 1911; Кривцов А. С . Абстрактные и материальные обязательства в римском и в современном гражданском праве. М., 2003; Новиков К. А . Об абстрактных и каузальных сделках и обязательствах // Закон. 2010. № 11. , предметом которого выступает передача того или иного вещного права на определенную вещь. Состав юридических фактов, необходимых для перенесения права собственности на движимую вещь, включает: a) абстрактный вещный договор о передаче и принятии права собственности, b) традицию вещи (§ 929 ГГУ). Само же обязательство по перенесению права собственности из фактического состава приобретения права собственности исключается; в случае его нарушения или же недействительности отчуждатель защищается только кондикцией или иском о возмещении убытков. При приобретении недвижимого имущества из указанного состава выпадает традиция вещи, но присоединяется запись права в книге. Материально-правовым основанием ( титулом ) приобретения права в этом случае выступает абстрактный вещный договор о его передаче. Завершающим же моментом в процессе установления права на недвижимость выступает регистрация права в реестре как способ ( модус ) его приобретения.