Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Тем не менее для не записанных в книгу актов в ст. 30 Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» установлено следующее правило: подлежащие оглашению акты и судебные решения, если они не были оглашены, не противопоставимы третьим лицам, которые приобрели на ту же недвижимость от того же отчуждателя конкурирующие права на основании акта или решения, также подлежащего оглашению и оглашенного, или зарегистрированную привилегию, или ипотеку; они равным образом непротивопоставимы, если были оглашены, но акты, решения или ипотеки, на которые ссылаются эти третьи лица, были оглашены прежде [104] Там же. С. 75. .

Противоположный вывод из этого правила приводит к заключению, что из нескольких приобретателей права на одну и ту же недвижимость, каждый из которых основывает свое приобретение на распоряжении одного и того же записанного в книгу лица (фактически уже более не управомоченного) и права которых конкурируют друг с другом (взаимно отрицают или ограничивают одно другое, как два права собственности, как собственность и ипотека и т. п.), предпочитается тот, кто первым записал свое приобретение.

Поскольку с записью в книгу связано не само возникновение права, а лишь признание за ним возможности быть противопоставленным другим, конкурирующим с ним правам, то есть признание записанного права предпочтительным, принято считать, что французская регистрационная система основывается на принципе противопоставимости .

Претворение этого принципа в практических отношениях означает, что упомянутые в указанном Декрете акты переносят субъективные права и без их записи в поземельную книгу: право возникает или изменяется в соответствии с условиями сделки и подлежит защите от противоправных посягательств.

Полнота же содержащихся в книге сведений обеспечивается в этих случаях угрозой, адресованной каждому незаписанному приобретателю, что, пока его право не будет занесено в книгу, существует вероятность повторного отчуждения или обременения переданной ему недвижимости в пользу третьего лица, которое будет признано действительным правообладателем, если успеет записать свое право в книгу (ст. 2427 ФГК). Риск такого развития событий побуждает приобретателей к записи.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 8. (Далее – Концепция развития законодательства о недвижимости.)

См.: Петров Д. В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 72. См. также: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2013 по делу № А56-56244/2012, Постановление ФАС Поволжского округа от 27.03.2013 по делу № А55-15943/2012.

См.: Петров Д. В. Указ. соч. С. 70.

Отдельные исключения из этого предположения (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2013 по делу № А72-3301/2012) его общего характера не колеблют.

Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 75.

См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / под ред. Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева. М., 2005. С. 305 (автор комментария – А. П. Сергеев).

Близкая к этому идея, по какой-то причине оставленная без внимания при формулировании основного определения недвижимости в § 293 Австрийского гражданского уложения (далее – АГУ), содержится в его § 297: «К недвижимым вещам относятся те, которые возведены на земле с тем, чтобы они всегда на ней оставались , такие, как дома и другие здания».

См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2010 по делу № А05-7226/2010, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 № 18АП-243/2012, Постановление Арбитражного суда Архангельской области от 14.04.2010 № А05-959/201.

См. п. 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 6; постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, от 04.09.2012 № 3809/12.

См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2011 по делу № А32-4447/2010.

См.: Петров Д. В. Указ. соч. С. 73–74. См. также: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2010 по делу № А17-4938/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.12.2012 по делу № А74-3839/2011, Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2012 по делу № А40-132980/11-116-357.

См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.03.2013 по делу № А45-12747/2012, Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2013 по делу № А40-146845/10-41-666, Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 по делу № А57-1399/2012.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (далее – СЗ РФ). 30.07.2007. № 31. Ст. 4017.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.

См.: Концепция развития законодательства о недвижимости (с. 7), а также § 95 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ), в соответствии с которыми не относятся к недвижимым вещи, географическая привязка которых непостоянна, временна, преходяща (строения на чужой земле – в частности).

В немецкой пандектистике образно: «плавающие здания» (см.: Дернбург Г. Пандекты. Т. I. Общая часть. М., 1906. С. 201).

Утверждение С. А. Муромцева, что «презумпцию создает рассудок, фикцию – воображение» ( Муромцев С. А . О консерватизме римской юриспруденции // Муромцев С. А. Избранные труды по римскому и гражданскому праву. М., 2004. С. 142), небесспорно, ведь и то, и другое суть такие способы организации мысли, логические приемы, каждый из которых имеет в своей основе вполне конкретные практические соображения и факты и в этом смысле основывается именно на рассудке, а не на фантазии.