Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Во избежание возможных злоупотреблений и попыток обойти предписания закона об общности имущества, нажитого супругами во время брака, последнее признается их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно было приобретено и зарегистрировано (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ): из-под действия начала внесения изымается право того супруга, который, не участвуя в сделке по приобретению недвижимости, приобретает на нее право общей совместной собственности на основании закона (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ).

Различным правопорядкам известны и другие отступления от проведения начала внесения. Например, из-под действия начала внесения изымаются права, в которых проявляется сугубо властная функция государства: судебное решение об установлении или признании права, арест как мера обеспечения иска и исполнимости решения суда, как мера по обеспечению уплаты налога и т. п. Принято считать, что частные интересы участников оборота должны в этих случаях уступить интересу общему: отговариваться незнанием этих прав не допускается [68] По российскому законодательству указанные права и их ограничения возникают в общем порядке, с момента их государственной регистрации (см. ст. 8[1] ГК РФ, п. 3 ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость, ч. 1 ст. 140, ч. 1 ст. 142, ст. 213 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 91, ч. 1 ст. 96, ст. 100 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 72, п. 13 ст. 77 Налогового кодекса Российской Федерации). .

Тем не менее запись этих прав в реестр небесполезна. Истории гражданского права известны примеры, когда с целью вящего предупреждения третьих лиц в поземельную книгу планировалось вносить сведения даже и об объеме дееспособности хозяина недвижимости: об «ограничениях, связанных с учреждением над собственником опеки по малолетству или несовершеннолетию, безумию или сумасшествию, …поступлением в монашество » [69] См.: Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 403–404. Схожие по цели нормы закреплены в п. 3 ст. 7, п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость. и т. п. Запись этих сведений производится для того, чтобы облегчить третьим лицам «возможность осведомляться относительно рассматриваемого рода ограничений» [70] Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 403–404. . Каких-либо материально-правовых последствий с внесением этой информации в реестр тем не менее не связывается: «Такое внесение имеет… значение не условия самого существования известного ограничения или обязательности его для третьих лиц… а только [лишь] акта оглашения » [71] Там же. .

Г.Благодаря неукоснительному применению начала внесения содержание реестра постоянно пополняется новыми записями о разнообразных правах, установленных в отношении того или иного объекта недвижимости. Однако же цель обеспечения действительной полноты содержащихся в реестре сведений не может быть достигнута только лишь тем, что все эти права будут в нем указаны наперечет, поименно. Необходимо добиться максимальной определенности и в описании этих прав: в том, кому это право принадлежит, на что именно оно распространяется, каким именно содержанием характеризуется и т. д.

Обеспечению максимальной полноты и определенности тех сведений, которые должны быть включены в реестр благодаря началу внесения, служит начало их специалитета . Его суть сводится к тому, что во избежание возможных заблуждений сверяющихся с реестром лиц каждое из записываемых прав должно быть предельно четко индивидуализировано по его субъектам, содержанию, объему, основаниям возникновения и предмету (§ 1115 ГГУ, § 433 АГУ, ст. 783, 796 ШГУ, ст. 2426 ФГК): в этом смысле любое из внесенных в книгу прав признается специальным , характеризующимся не общими ( generalis ), а именно конкретными, частными ( specialis ) признаками [72] Законодательства, допускавшие в отступление от принципа специалитета регистрацию так называемых общих, генеральных ипотек , распространявшихся как на все наличное , так и на любое будущее недвижимое имущество должника, вредили полноте сведений реестра не напрямую (ведь запись о соответствующем праве в книгу все-таки вносилась), а именно опосредованно, вследствие препятствий к легкой обозримости правоотношений, касающихся данного объекта. Поскольку ипотека возникала без указания конкретного имения, на которое она распространялась, и поражала все недвижимости должника, находящиеся в соответствующем округе, – как наличные, так и будущие, по мере их приобретения (см.: Базанов И. А . Указ. соч. С. 275–276), – то для ознакомления с лежащими на недвижимости ипотеками заинтересованному лицу необходимо было выяснить, не входил ли этот объект в состав имущества должника, когда в отношении него действовала общая ипотека. .

Если реализация прочих требований не предполагает ничего другого, кроме их нормативного закрепления, то для индивидуализации прав на недвижимость по их предмету (см. § 1.1) в реальных системах ведения поземельных книг предусматривается особый технический прием.

Каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист ( folium ) реестра, в котором и фиксируются все подлежащие регистрации права (ст. 945 ШГУ): «Каждая недвижимость представляет отдельный самостоятельный предмет записи и имеет свой особый номер и лист в книге».

Практическая значимость этого технического решения очевидна: права, внесенные в соответствующий раздел, относятся именно и только к этому имуществу и в силу доступности содержания книг для публики, равно как и непосредственной наглядности сведений о правовом положении недвижимости, могут быть легко выяснены; обозримость всех правоотношений по поводу данного объекта существенно облегчается.

Для индивидуализации прав на недвижимое имущество по предмету проводится и обратное правило: недвижимая вещь только тогда может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта оборота, когда в отношении нее ведется самостоятельный лист в реестре. Поэтому распоряжение составной частью недвижимого объекта, пусть даже и выделенного в натуре, признается возможным только тогда, когда состоявшееся разделение вещи получит отражение в самом реестре – когда на появившиеся в результате этого дробления новые объекты будут заведены отдельные листы.

Д.Соответствие содержащихся в поземельной книге записей действительному положению дел ( фактическая достоверность, правильность книги ) является одной из основных целей ее заполнения. Отсюда становится ясным то значение, которое имеют предусмотренные законодательством меры, направленные к достижению этого соответствия. Поскольку же везде, где в то или иное время появлялись специальные поземельные реестры, их заполнение поручалось различным административным или судебным органам государственной власти, то забота об обеспечении фактической достоверности книги возлагалась на них. Именно эти органы и должны были выполнять все необходимые действия по проверке достоверности (фактической правильности) предъявленных к записи сведений, защищая при этом не только общественный, но также и сугубо государственный, учетно-казенный интерес.