Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Избежать подобного рода кризисов оказывается возможным там, где участники оборота располагают полной и фактически правильной (достоверной) информацией о правах на недвижимость. Поскольку же число этих участников неопределенно, соответствующие сведения о недвижимости должны служить интересам именно неограниченного круга лиц, а вовсе не какой-то их закрытой группе – не одному лишь суду и не какому-то отдельному администратору. Проще говоря, обеспечить обороту недвижимостей необходимую прочность возможно лишь при том условии, что доступ к соответствующим сведениям открыт для публики, что эти сведения не составляют какой-либо канцелярской тайны. Таким образом, к требованию полноты и фактической правильности сведений о правах на недвижимость присоединяется требование об их гласном (публичном) характере. Психологический расчет в этом случае прост: если о принадлежности какого-то права известно всем, то, с одной стороны, его существование весьма просто доказать в случае спора ( notorium non eget probatione ), а с другой – это обстоятельство просто выяснить и до возникновения спора.

Наличие полной, фактически правильной ( достоверной) и гласной информации о правах на недвижимое имущество является условием стабильности его оборота, а поэтому – и непосредственной целью гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех развитых правопорядках истории и современности [46] По результатам исследования современных европейских законодательств идеи безопасности и эффективности гражданского оборота признаны одними из основных начал обязательственного права всех государств объединенной Европы (см.: Модельные правила европейского частного права. М., 2013. С. 21). Очевидно, что указанным целям подчинена вся сфера частноправового воздействия, независимо от того, идет ли речь об обязательствах или же о правоотношениях иного типа, включая право собственности и другие вещные права. .

В тех правовых системах, где эта задача была осознана скорее, постепенно стали вырабатываться особые юридико-технические средства , направленные на то, чтобы обеспечить в отношении недвижимостей режим исчерпывающей, достоверной и открытой правовой информации. В силу своей рациональности и эффективности выработанные приемы с теми или иными коррективами воспроизводились в других правопорядках и стали в конце концов восприниматься в качестве именно общих, основных способов обеспечения наиболее полного и правильного «очерка правовых отношений недвижимого имущества».

А.Изначально эти средства сводились к особо торжественному, «символико-сенситивному» [47] Винавер М . Закон о еврейском землевладении в толковании Сената // Винавер М. Из области цивилистики. С.-Петербург, 1908. С. 256. обряду установления права, предполагавшему обязательное присутствие представителей общества, которые в случае необходимости могли бы впоследствии напомнить о том, какое именно право было передано приобретателю (римская mancipatio , старогерманская Sale и др.). При этом народная смекалка подсказывала и оригинальные способы, которые могли бы закрепить сделочный обряд в памяти поколений.

В случае с Sale среди свидетелей сделки необходимо присутствовали несколько мальчиков, которых драли за уши по наступлении юридической кульминации действа. Значительность собственной роли, сыгранной в совершении акта об установлении права, надолго запечатлевала это событие в их памяти, и даже по прошествии многих лет всегда можно было отыскать одного из тех, кто мог бы авторитетно засвидетельствовать факт проведения обряда [48] Подробнее см.: Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891. С. 9–10; идея народной памяти используется и в земельном споре Василия Михайловича Платонова и помещика Ленивцева из четвертой главы второго тома «Мертвых душ» Н. В. Гоголя: «Хоть на плане и не так ясно, но есть свидетели – старики еще живы и помнят». .

В других случаях к процессу привлекалось и само государство. Удовлетворяя свой собственный фискально-политический интерес в надзоре за распределением земельных участков, государственная власть попутно помогала и реализации частных потребностей: авторитет содействующего совершению сделки государства с легкостью замещал свидетельства всех прочих очевидцев (римская in iure cessio , германская Auflassung [49] Подробнее об Auflassung (так называемое явное оставление ) см.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 11–12. Об иных практических мотивах сосредоточения правоподтверждающих функций в руках государства см., например: Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 79. ). После заключения сторонами сделки о передаче права на недвижимость соответствующее государственное установление (обычно суд) постановляло особый акт, имеющий своей целью подтвердить, что переход права и в самом деле состоялся. Этим формальным документом как раз и обеспечивалось наилучшее доказательство прав нового собственника недвижимости [50] Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 11. .

Особый авторитет акта, составленного и утвержденного властью самого государства, приводил к тому, что право на недвижимость признавалось отныне именно таким, каким оно было подтверждено в самом этом акте: незаявленные претензии третьих лиц считались погашенными и уже не могли навредить управомоченному, ведь обратное подрывало бы доверие к публичной власти [51] Та же идея выражена и в известном многим законодательствам правиле о невозможности оспорить приобретение совершенное на организованных государством торгах, например, проходящих в порядке исполнительного производства: «проданное… с публичных торгов имение укрепляется за купившим оное безвозвратно…» (ст. 1506 Свода законов Российской империи). Цит. по: Тютрюмов И. М . Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Книга третья. М., 2004. С. 528). Бесповоротность результата частных торгов оправдывается идеей об уважении к серьезности намерений прибывшей на них публики. . Для объяснения этого зачастую прибегали к фикции. Утверждалось, в частности, что участие государства сводится в этих случаях не к тому, чтобы только разрешить или же засвидетельствовать состоявшийся переход права на недвижимость, а будто бы к тому, чтобы первоначально его пожаловать управомоченному: «Право переходило не прямо от отчуждателя к приобретателю, а сначала от отчуждателя к судье, а потом от судьи к приобретателю» [52] См.: Базанов И. А. Указ. соч. С. 76–77 (сноска 2). . Естественно, что частные лица оспаривать такое пожалование не смели и не могли. Тем не менее возможностью заявить о своих претензиях до окончательного утверждения права они все-таки располагали, ведь публичный характер процесса предполагал, что о нем знают все заинтересованные лица, а если же они своих требований не заявляли, то делали это, скорее всего, именно потому, что не имели в этом соответствующего интереса.