Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Наряду, а возможно, еще и до этих способов публичного установления прав на недвижимое имущество [53] См.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 8, 14. стал формироваться и более эффективный подход к их оглашению, принятый впоследствии за основу в большинстве развитых правопорядков. Решение сводилось к тому, что в целях обеспечения полного, достоверного и гласного списка всех прав на недвижимость учреждались специальные («городские», «ипотечные», «вотчинные», «поземельные» [54] Эти эпитеты синонимичны и представляют собой различные обозначения документированных сводов информации обо всех, а не только лишь залоговых правоотношениях по любым объектам недвижимости. – Примеч. автора . и т. п.) книги, реестры , заполнение которых поручалось отдельным государственным органам (судам, городским магистратам и т. п.) [55] Истоки этого приема обнаруживаются в местных законодательствах отдельных государственных единиц средневековой Германии XI–XII вв. См.: Башмаков А. А . Указ. соч. С. 9; Ельяшевич В. Б . Указ. соч. С. 14. .

Книги эти велись таким образом, что в каждой из них сосредоточивались записи обо всех правах на все объекты недвижимости, расположенные на данной территории . Этим достигался вполне определенный практический результат: сведения о правовом положении какого-либо объекта недвижимого имущества могли быть почерпнуты только из той книги, которая специально предназначалась для данной территории.

Б.Техническая сторона внесения соответствующих записей предполагает возможность их размещения либо в разделе (листе), приуроченном к отдельному объекту недвижимости ( реальная система ведения книги), либо же в разделах (листах), посвященных каждому из обладателей прав на недвижимость ( персональная система ).

Наибольшую практическую полезность показала именно первая из них: для того, чтобы выяснить все установленные на объекте недвижимости права, в этом случае достаточно знать, что это за объект и где он расположен. Имея эти сведения, любое заинтересованное лицо может с легкостью отыскать приуроченный к соответствующему адресу отдел поземельной книги и получить исчерпывающую информацию обо всех субъективных правах, записанных на этот объект в пользу кого бы то ни было.

Персональная же система ведения реестра предполагает выполнение гораздо более трудной задачи. В этом случае вместо того, чтобы сосредоточиться в одном отделе, посвященном конкретной недвижимой вещи, записи об установленных на ней правах разносятся по «персональным» отделам книги, которые ведутся для каждого управомоченного. Поэтому для того, чтобы выяснить действительное положение какого-то недвижимого объекта, необходимо знать всех лиц, которые были когда-либо управомочены делать в отношении него какие-либо распоряжения. Очевидно, что это не только неудобно, но и далеко не всегда выполнимо. Тем не менее пропуск приобретателем недвижимости сведений хотя бы об одном из таких лиц грозит ему тем, что его приобретение окажется обремененным такими правами, о которых ему ничего не было известно [56] См.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 31. . Естественно, что цель обеспечения наиболее полных и достоверных сведений о правовом положении недвижимости, которые были бы легко доступны каждому заинтересованному лицу, при таких условиях едва ли достигается.

В связи с этим наибольшее распространение получила именно реальная система ведения поземельных книг.

В.Очевидно, что мало предусмотреть необходимость ведения поземельной книги как таковой, следует обеспечить полноту содержащихся в ней сведений, добиться заполнения этой книги, побудить участников оборота к неукоснительной фиксации в реестре принадлежащих им прав на недвижимость.

В качестве содействующих этому мер был опробован довольно широкий круг приемов.

В одних случаях в качестве стимула к скорейшей фиксации в реестре субъективных прав на недвижимость использовались административные штрафы , налагаемые на правообладателей в случае пропуска установленного для записи срока [57] См. анализ норм Силезского ипотечного устава 1750 г., предпринятый И. А. Базановым ( Базанов И. А. Указ. соч. С. 158), и Прусского Ландрехта 1794 г., выполненный В. Б. Ельяшевичем ( Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 34). .

В других – применялись меры именно частноправовой направленности. К примеру, содержащимся в публичном реестре записям придавалось такое значение, согласно которому они рассматривались в качестве пусть и не единственных, но все-таки наиболее весомых доказательств существования зарегистрированных прав. Вследствие этого у каждого обладателя субъективного права на недвижимость появлялся практический резон к тому, чтобы зафиксировать свое право в реестре, получив тем самым определенные льготы в его осуществлении (одно из наиболее авторитетных доказательств существования этого права – именно его публичное подтверждение [58] Там же. С. 14. ).

Затем прибегали к приему, когда занесенному в реестр праву сообщался характер привилегированного : из нескольких конкурирующих правообладателей (например, нескольких ипотечных кредиторов) выигрывал тот, кто первым позаботился о записи своего права [59] См.: Ельяшевич В. Б. Указ. соч. С. 20, 24. Именно этот прием используется в п. 10 ст. 342 ГК РФ, чтобы побудить залогодержателей имущества, залог которого не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 339 1 ГК РФ), записать свои права в специальный нотариальный реестр уведомлений о залоге движимого имущества (п. 4 ст. 339 1 ГК РФ). . Характерно, что проигравший в этом случае полностью своих прав не утрачивал, их юридическая сила не отрицалась, но осуществить их можно было только по разрешению, с согласия привилегированного кредитора. Таким образом, стимулирующий к записи субъективного права момент тоже сводился к тому, что лицу, зафиксировавшему свое право в реестре, предоставлялись особые льготы в его осуществлении.

Наконец, в силу очевидных практических преимуществ наибольшее распространение получил метод, известный в настоящее время под названием принципа внесения .

Полнота подлежащих записи в поземельную книгу сведений стала обеспечиваться правилом, в соответствии с которым регистрационной записи о праве придается значение одного из элементов фактического состава , лежащего в основе возникновения права, надлежащего способа его приобретения . Внесением записи о праве в специальный реестр завершается процесс возникновения права, именно с этого момента считается накопленным состав юридических фактов, необходимых для его приобретения: право возникает только через внесение, без регистрации оно и вовсе не возникает [60] Сравни: «Говоря о внесении… следует иметь в виду не простое лишь оглашение права, уже возникшего ранее… не одно только доказательство существования этого права, но необходимую форму его приобретения, так чтобы до внесения подлежащей записи… не могло быть вовсе речи о существовании… [права] … как такового. В этом смысле и… [сформулировано] правило… гласящее, что “… [право] установляется посредством внесения…”» ( Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 318). . Поэтому только тот, кто записан в книгу в качестве управомоченного, легитимируется на какие-либо распоряжения соответствующим объектом недвижимости; распоряжения всех прочих, которые могли бы считаться действительными управомоченными в отсутствие поземельных книг (так называемые материально-управомоченные ), признаются недействительными. Таким же образом регулируются и случаи изменения или прекращения однажды зарегистрированного права: оно рассматривается как изменившееся или отпавшее только после того, как будет сделана соответствующая запись в книге. Стимулирующая сила этих правил очевидна: главная цель участников оборота – установление, изменение или прекращение субъективных прав на недвижимость – достижима лишь постольку, поскольку они подчинились необходимости записи в реестр (см., например, § 873, 875, 877 ГГУ, § 431, 451, 481 АГУ, ст. 656, 731, 746, 783, 799 Швейцарского гражданского уложения (далее – ШГУ).