Коллектив авторов - 100 вопросов о российском и китайском праве: Краткое сравнительно-правовое исследование гражданского и торгового права

В соответствии с административными правилами и требованиями Главного государственного управления промышленности и торговли КНР, Государственный Совет КНР утвердил Каталог видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию (2004 г.).

Основные положения Конституции КНР об общественной собственности на землю. Две основные системы землепользования в КНР. Статья 10 конституции КНР гласит: «Земля в деревнях и пригородах является коллективной собственностью, за исключением участков, принадлежащих по закону государству. Земля под жилыми постройками, приусадебные земельные и горные участки также являются коллективной собственностью. Государство может при наличии общественных нужд и в соответствии с законом реквизировать или использовать земли, а также выплатить компенсацию. Любым организациям или частным лицам запрещается присвоение, купля-продажа, аренда или незаконная передача земли в другой форме. Все организации и частные лица, в ведении которых находится земля, должны использовать ее рационально». Эти положения являются конституционной основой системы коммерческого права в отношении земли, системы гражданского права в отношении земли и системы управления земельными ресурсами.

Система гражданского права на землю. Система гражданского права на землю включает в себя: правовую систему землевладения и землепользования, правовую систему оборота земель. Правовая система землевладения и землепользования главным образом регулирует право собственности на землю и систему правовых отношений, возникающих в отношении использования земли. Правовая система оборота земель – это система соблюдения правовых норм при перераспределении (передаче земель) и обеспечения передачи прав на землю в соответствии с земельным контрактом (договором на землю). Например: договор о передаче прав пользования землей, контракт на аренду и освоение земельной площади, компенсационный договор на приобретение земли и другие договоры.

Система коммерческого права на землю. Система коммерческого права на землю главным образом включает в себя: систему государственного макрорегулирования землепользования и коммерческих прав на землю. Система коммерческого права на землю призвана осуществлять рациональное распределение ограниченных земельных ресурсов в интересах общества. Система коммерческого права на землю включает в себя правовую систему планирования землепользования. Правовая система планирования землепользования – это основа для осуществления макрорегулирования и макроконтроля за использованием земель в КНР.

Правовая система управления земельными ресурсами. Правовая система управления земельными ресурсами регулирует правовую систему отношений общества и государства, возникающую при использовании земельных ресурсов. Эта система включает в себя: систему управления кадастром; систему защиты сельхозугодий; управление земельным строительством; управление мелиорацией земель; органы надзора и инспекции по землеустройству.

Национальное земельное законодательство: Конституция КНР; законы КНР «Об управлении землей», «О земельном подряде на сельскохозяйственные земли», «О вещных правах»; «Правила межевания земли», «Государственные правила реквизиции земли под строительство», «Временные правила о передаче (из ведения государства в ведение городов и городских районов) права пользования землей», «Временные правила о налоге на пользование землей городов и городских районов» (2006 г., с изм.) и другие законы.

Определение понятия цены на землю. На рынке земли КНР объектом торговли является право принадлежности земли, либо право собственности на землю, либо право пользования землей. В КНР земля не может быть объектом купли-продажи, следовательно, нет рынка собственности на землю, а право собственности может быть неполным. Однако в качестве объекта рынка (сделки) может выступить право пользования. В теории цена права пользования землей ниже, чем цена собственности на землю. Цена пожизненного права землепользования выше, чем цена права землепользования на короткий период. В соответствии с законом период пользования землей может достигать 70-ти лет, в течение периода пользования землей могут осуществляться: передача, аренда, залог и другие права.

Цены на землю в крупных городах. В соответствии с представленным Проектным институтом землеустройства КНР «Аналитическим докладом об общегосударственном уровне цен на землю в крупнейших городах КНР», по данным на первый квартал 2011 г., с учетом макроэкономических показателей, рыночных ожиданий, уровня инфляции и других факторов, продолжает наблюдаться незначительный рост общего уровня цен на землю. Общий уровень цен на землю в крупных городах КНР составляет 2945 юаней за 1 м 2; уровень на землю под коммерческие, жилые и промышленные объекты составляет 5358 юаней за 1 м 2, 4349 юаней за 1 м 2и 638 юаней за 1 м 2соответственно. При этом прослеживается небольшой прирост цен по сравнению с тем же периодом прошлого года: 8.52 %, 10.99 %, 10.23 % и 5.50 % соответственно.

Рост цен на земли для жилых объектов подтверждает общегосударственную тенденцию незначительного роста цен на землю.

Самый медленный рост цен на землю замечен в трех регионах КНР: земли в дельте реки Янцзы, земли в дельте реки Чжуцзян, земли в регионах, примыкающих к Бохайскому заливу.

В восточных регионах КНР наблюдаются более высокие темпы роста цен на землю, чем в среднем по стране, в центральных и западных регионах.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что в связи с жесткими требованиями урбанизации, малым объемом частных инвестиций, глобализацией, притоком «горячих» денег и другими факторами контролировать рост цен на землю становится очень трудно.

Общие положения о недвижимости содержатся в следующих правовых актах: Конституция КНР (Четвертая поправка к Конституции КНР внесена ВСНП 14.03.2004), закон КНР «Обуправлении недвижимостью» (Указ Председателя КНР № 72, действ. с 30.08.2007, с изм., внесенными ВСНП), Закон КНР «Об управлении землей» (Указ Председателя КНР № 28, действ. с 28.08.2004, с изм., внесенными ВСНП), «Правила применения закона КНР “Об управлении землей”» (Указ Госсовета № 256, действ. с 01.01.1999, опубл. Госсоветом КНР), закон КНР «О строительстве» (Указ Председателя КНР № 91, действ. с 01.03.1998, утв. Постоянным Комитетом ВСНП), закон КНР «О градостроительстве» (Указ Председателя КНР № 23, действ. с 01.04.1990, утв. Постоянным Комитетом ВСНП, утратил силу), «Стандарты и правила для рынка недвижимости в КНР» (утратил силу). Регулирование оборота недвижимости осуществляется законами КНР «Гражданское право» (Указ Председателя КНР № 37, действ. с 01.01.1987, опубл. ВСНП) и «Договорное право» (Указ Председателя КНР № 65, действ. с 01.01.2008, утв. Постоянным Комитетом ВСНП).